恒大新房“包退”昭示樓市三大演變趨勢

　　在“供應過剩”、“去庫存”、“轉型突圍”新主題下，住房已從投資品徹底轉變為消費品了，必須“踐行民生地產經營理念”；在房屋品質和公共配套上下工夫，是房企贏得未來核心競爭力的關鍵；房地產市場正從賣方市場向買方市場轉變，房產企業需盡快重樹企業形象。

　　⊙李宇嘉

　　地產圈近期非常的“熱鬧”，超預期的重磅刺激政策“3·30”新政余音未了，借助于政策效應，一線品牌房企也開始“推銷”自己。先是保利以重磅吸引眼球的手法——“俺是個P”打前哨，高調推出轉型的“5P”戰略，宣布向綠色建筑、養老地產、海外地產、地產APP和社區O2O平臺等5個方向轉型；接著是恒大本月15日將國內媒體網羅在廣州，董事局副主席、總裁夏海鈞親自坐鎮，宣布自本月16日起，恒大全國樓盤“包退”；然后又有萬科總裁郁亮簽署《萬科內部創業管理辦法》，鼓勵內部員工離職創業。

　　越熱鬧，越顯得這個行業未來不甚樂觀。你想，這不是連這些一線地產商，國內地產界優等生都坐不住了，都在想著法子推銷自己，爭取在樓市“供應過剩”、“去庫存”、“轉型突圍”新主題下獲得轉機么？“3·30”新政在力度和發布時間上均超出預期，卻不見地產圈喜形于色，開發商和購房者都相對冷靜，主要城市樓市量價并無顯著回升。因為，大家都明白，現在的樓市“不一樣了”。

　　滬港通指標股——恒大地產高調宣布旗下所有房子在入伙前“包退”的消息，不僅最具爆炸性，而且也映射了眼下的樓市是何等“不一樣”。盡管絕大多數人認為，“包退”這一非常吸引眼球的手法重在營銷，而且恒大絕大部分在售項目位于去庫存的重災區——三四線城市，50%左右的土地儲備也在三四線城市，需要此類營銷手段。但事件本身告訴我們，房子已從投資品徹底轉變為消費品了，這是對未來房地產業的第一個啟示。用恒大的話來說，就是要“踐行民生地產經營理念”。

　　但凡消費品，若質量和服務承諾不佳，消費者都可退貨或換貨。但是，消費者支付首付購買房屋時，房子都還在建設中，有的甚至只有圖紙。房子未來到底是什么樣子，購房者只能從開發商描繪的天花亂墜的廣告中獲知。因此，過去10多年，房地產領域貨不對板、虛假宣傳的現象非常普遍，甚至成了業內的潛規則。由于房價上漲較快，買房后的增值收益明顯，房子的投資品屬性甚至多過消費品屬性，買房者往往對于貨不對板和虛假宣傳的現象也不過多追究。畢竟，買了房都成為資產擁有者，享受了資產增值收益。因此，那時的開發商絕對不可能做出“包退”承諾，即便一些商品房出現了嚴重質量問題、相關承諾沒有落實的樓盤，也沒有退房，多數不了了之。

　　這些年來之所以出現“全民房地產”的局面，就在于進入者看重的是未來房價上漲的投資收益，幾乎沒有多少企業有長期經營的打算，更沒有把諸如房屋品質、物業管理和公共配套等消費者實際需要的內容作為主營業務，“買地-開發-銷售-獲利”是一致追求。因此，現在供應的房子中，無效供應或者說不良資產的比例很大。

　　而今，各地新樓供應嚴重過剩，全國共有13.6萬家房地產企業，每1萬人就有一家房地產企業。未來，哪家房企能提供滿足老百姓消費需求的房子，才有望在競爭中領先一個身位。這就是為什么，龍頭萬科要向城市綜合配套服務運營商轉變的緣故。以往，在相關公共配套設施還未見到影子的時候，一排排新房已密密麻麻地先行一步建起來的現象極為普遍，大家也早就習以為常。但是，未來房子的價值究竟如何，是否會贏得購房人的青睞，就不能不取決于公共配套能否到位了。這是房企未來轉型和獲得市場機會的唯一途徑。

　　因此，恒大宣布本公司的房子“包退”，也是對于未來房屋品質和公共配套的承諾：如果對恒大承諾的房屋品質和公共配套不滿意，可以無理由退房。言下之意，恒大的房子在品質和公共配套上“沒得說”，購房者盡可貨比三家，放心去買。正如恒大董事局副主席、總裁夏海鈞所言，“讓買恒大房的老百姓買得放心、買得稱心、買得高興”。在房屋品質和公共配套上“下工夫”，這是房企未來核心競爭力的關鍵，這也是房子“無理由包退”給未來房地產行業帶來的第二個啟示。

　　在現實生活中，如果商品沒有質量和欺詐問題，消費者和商家之間的買賣行為就構建起了契約關系，雙方均受法律保護，消費者一般不能無理由退貨，不能“任性”地將覺得不滿意的商品退掉。但是，恒大的退房宣言則是實實在在的“無理由”，即在辦理入住手續前的任何時間，只要消費者不滿意，均可無理由或“任性”地退房。

　　滿意或不滿意，本身含義就十分寬泛，所謂見仁見智。過去，因質量或配套、房價下跌，各地屢屢上演“房鬧”現象，但大多不了了之。盡管其間也有買房者被指不守“契約精神”，但房企的問題似乎更多，在社會上、購房者心中的形象也一直不佳。恒大做出“無理由”退房的承諾，不回避會出現的“房鬧”，因而這事實上是在重樹房企的形象，標志著房地產市場從過去的賣方市場向買方市場轉變，這是對未來房地產行業的第三個啟示。

　　當然，退房涉及銀行貸款。在交房前，購房者的貸款往往已償還了兩年左右，而按揭貸款先償還的是利息。如果要退房，購房者的利息支出如何挽回，是個大問題。即便恒大承諾“包退”，銀行一定不愿意退還貸款利息。另外，退房還涉及購房者繳納的稅收、物業維修基金怎么退的問題，恒大還要與政府稅務部門、物業公司等協調好。盡管處理起來沒那么簡單，能不能退、怎么退、損失怎么處理、程序怎么走等，恒大還沒有給出明確的說法，多數人因而對此不無懷疑。但房企能承諾“包退”，對未來行業演變的導向性揭示卻再也明確不過了。

　　(作者系深圳市房地產研究中心高級研究員)