《消費(fèi)者報(bào)道》特約撰稿人/張宏偉(作者系上海同策房產(chǎn)研究中心總監(jiān))

　　近期樓市利好消息和“口水戰(zhàn)”不斷傳來，跟購房者關(guān)系最為直接與密切的莫過于恒大集團(tuán)高調(diào)宣布全國樓盤全面執(zhí)行“無理由退房”政策。

　　這項(xiàng)政策的具體操作流程是，凡新購買恒大住宅的客戶，若已履行《樓宇認(rèn)購書》、《商品房買賣合同》的各項(xiàng)義務(wù)，并且無任何違約行為，則自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協(xié)議書》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間內(nèi)，均可無理由退房。

　　此舉博來叫好者眾，但客觀地說，無理由退房本來就是開發(fā)商應(yīng)該做的。

　　只不過，此前的樓市是賣方市場，開發(fā)商比較強(qiáng)勢，購房者很難享受到無理由退房這項(xiàng)本應(yīng)執(zhí)行的基本權(quán)利。現(xiàn)在的地產(chǎn)市場是買方市場，消費(fèi)者或者購房者起到主導(dǎo)作用；這時(shí)候，必須討好購房者才能夠贏得市場。無理由退房，實(shí)際上就是商家“討好”消費(fèi)者的一種營銷方式而已。

　　何況這種營銷，并不是現(xiàn)在才有的顛覆性政策，恒大也不是第一個(gè)推出的開發(fā)商。

　　早在1999年，北京SOHO就樹起過無理由退房的大旗，承諾10天內(nèi)消費(fèi)者可以無理由向開發(fā)商提出退房要求，購房者只需填寫一份法律委托書，開發(fā)商負(fù)責(zé)幫助辦理一切退房手續(xù)，并退還購房者已繳納的全部購房款和活期存款利息。

　　到了2008年樓市低迷時(shí)期，無理由退房頻頻現(xiàn)身，全國到處開花。比如，北京東亞三環(huán)就把退房期限延長到兩年，退房補(bǔ)償也全面超越活期利息。

　　事實(shí)上，由于銷售業(yè)績指標(biāo)的壓力，房地產(chǎn)商各個(gè)案場在執(zhí)行無理由退房時(shí)流程相當(dāng)復(fù)雜，整個(gè)無理由退房程序存在太多變數(shù)，所以能夠享受無理由退房的購房客戶一定不會太多。

　　首先，包括業(yè)務(wù)員在內(nèi)的營銷人員會極力勸導(dǎo)購房者不要退房。即使購房者能夠迅速進(jìn)入無理由退房，購房者的首付、定金的返還周期也比較長，給購房者帶來資金周轉(zhuǎn)壓力或者喪失最佳的購房時(shí)機(jī)。

　　還有一個(gè)變數(shù)是銀行。即如果是貸款購房，購房后房屋買賣關(guān)系實(shí)際上轉(zhuǎn)化為購房者和商業(yè)銀行的信貸關(guān)系。若要退房，可能就打亂了此前的銀行信貸節(jié)奏。這個(gè)時(shí)候，對于房企來說可能能夠無條件退房，但對于商業(yè)銀行來說，可能不愿意做無條件退貸的承諾。如果這個(gè)時(shí)候商業(yè)銀行依然堅(jiān)持購房信貸合同，要想真正退房，對于房企來說就要做一個(gè)中間溝通人的角色進(jìn)行溝通，否則開發(fā)商、購房者、銀行之間勢必會發(fā)生糾紛。

　　即使開發(fā)商和銀行達(dá)成了某種協(xié)定，部分費(fèi)用由誰承擔(dān)還是個(gè)問題。一般來說，購房者從簽約到收房起碼需要1至2年時(shí)間。這種情況下，大部分需要支付10-15%的貸款利息，收房前還有3-5%的稅費(fèi)支出，如果選擇退房，這部分可能會成為購房者的損失。當(dāng)然，是否絕對吃虧，取決于恒大未來關(guān)于無理由退房的補(bǔ)償或者利息細(xì)則。

　　至少目前對于恒大地產(chǎn)來說，推出這個(gè)政策百利而僅有一害。如果購房者一旦認(rèn)購此類樓盤，說明認(rèn)購的意志是堅(jiān)定的，誰也不會輕易言“退”。即使日后真有準(zhǔn)備享受無理由退房的購房者，對他們而言也并非得到了什么“恩惠”。

　　對于恒大來說，就不同了。聲勢造出去了，賺到的就是市場上“好口碑”和快速去化率，后者在當(dāng)下低迷的樓市可是彌足珍貴的。