民營房企“原罪”與房地產變革

　　作者：李宇嘉

　　在我國樓市進入存量時代后，新房開發空間已經見頂，在目前6萬多家房企中，預計未來將會有一半以上徹底退出市場。提高行業集中度、房企愈大愈強，這不僅是國家對于該行業的既定戰略，也是行業發展的國際一般規律。因此，徹底退出市場這一厄運降臨到中小型民營房企上的概率最大。

　　但是，誰也沒有想到，最先倒下的卻是在TOP20之列、基本面良好、在港上市的深圳本土最大民營房企——佳兆業。2009年12月，佳兆業在港交所上市，隨后的三年時間，佳兆業的銷售額呈現出幾何級的增長：從2010年銷售額剛突破百億到2013年完成239億元的銷售額，僅三年時間就增長了2.4倍。根據中國指數研究院[微博]的數據，佳兆業完成2014年300億元銷售目標是沒有問題的。在大本營深圳，佳兆業連續兩年(2013-2014)蟬聯住宅銷售面積和金額的冠軍，硬生生將扎根深圳多年的老大萬科拉下馬。在2014上半年度房地產企業銷售50強排行榜中，佳兆業合約銷售額位列全國第19位，較去年第25位排名有大幅增長。

　　佳兆業的財務報表也非常健康，既無短期流動性壓力，也無長期杠桿之虞，盈利能力也非常可觀。截至2014年中，佳兆業的現金能夠覆蓋一年內到期短債的1.5倍，這一流動狀況即便與萬科、恒大相比也不遜色；公司資產負債率為76%(調整后資產負債率為70%)，財務杠桿壓力也不大；公司毛利率達到40.3%，較去年同期增長3.9個百分點，核心利潤達到人民幣11.56億元，同比增長5.8%。

　　因此，佳兆業危機并非一般債權債務糾紛、流動性出問題、資金鏈斷裂所引發。從該公司在深圳樓盤被鎖，合作伙伴無故退出，優質盤源和儲備土地無人敢接，基本面健康的情況下發生“恐慌性”逼債，后續一級資質重續申請被拒，八個處于發展階段的物業項目所必要的執照、許可證、批文、登記及備檔的常規申請不獲相關機構接納，以及近期媒體相關報道來說，涉及政商勾結和貪腐案件的概率極大。

　　事實上，佳兆業危機是我國民營房企“原罪”的必然結果，即企業經營對政商關系的高強度依賴。房地產市場化改革以來的十多年，房地產成為最賺錢的行業，造就了眾多的中國頂級富豪。但由于地方政府在此領域的話語權、資源配置權、項目主導權很強，房地產行業也是官員和地產老板們“出事”的高發領域。有統計稱，自2000年以來，半數以上落馬省部級高官涉及房地產。近期，根據中央巡視組反饋情況以及各地整改通報，在2013年以來被巡視的21個省份中，20個省份發現了房地產腐敗，占比高達95%，落馬官員基本與房地產有關系，典型案例經常見諸報端。

　　很多民營房企一開始主要經營建筑業、商業貿易或加工制造，長期浸淫本地工商界，通過業緣、親緣或地緣，與當地政府建立了一定的政商關系基礎。看到房地產賺錢，便紛紛進入房地產開發領域。但由于民營房企在資金實力、規模經營及營銷能力上與全國龍頭房企和大型房企存在差距，只有憑借政商關系才能勝出，甚至實現逆襲。而恰巧的是，地方政府資源配置的權力集中體現在房地產。

　　這種權力一方面表現在區域和產業規劃制定及調整的權力，也就決定著一個城市哪些區域的土地會升值、升值多少；另一方面，政府也掌握著土地出讓的自主權力，特別是協議出讓、“招拍掛”、舊城改造中的量身定做，也就是政府可以決定這個地可以給誰、以什么價格給等等。另外，在產業園區建設和城市新區建設、舊城改造等方面，相關工程項目、材料采購等“招投標”領域存在不透明或者暗箱操作等問題。在巨大的利益面前，當政府相關負責人的權力無法得到有效監管時，官商之間有時難以做到“相敬如賓”和“淡如水”。

　　佳兆業式的民營房企危機，盡管是拔起蘿卜(打虎拍蠅)帶出來的泥，但10多年來房地產的亂象、市場化的畸形以及對于經濟社會的沖擊，已經到了非治理不可的地步。我國房地產市場化改革已經經過了16年的時間，但我們很難說行業的市場化規則、市場化運營生態已經完全建立和成熟起來。最關鍵的是，我們在城市規劃、土地出讓、建設工程——這些房地產市場化的源頭上，市場化改革未竟之路還很長。正是源頭上的非市場化、畸形市場化，造成了房地產上中下游全鏈條的亂象，比如房地產的被工具化、政府介入微觀決策、貧富差距擴大、產業資本逃離實業、經濟主體浮躁、創業創新氛圍不足等。

　　未來，房地產領域的改革將集中于完成市場化，特別是經營性土地出讓要徹底實現市場化、政府不再制定名目繁多的產業發展規劃、城市邊界不再因新區的名義而擴大、舊城改造不再由政府主導。在此背景下，過去靠經營政商關系生存和發展，并獲得超額利潤的中小房企、民營房企必將隨著行業發展的趨勢、市場化改革的推進、防腐力度的加大而被永久性地淘汰出市場。

　　提高房地產行業的集中度、龍頭房企做大作強，這不僅是國家對于房地產行業未來發展的基本策略，也是國際上房地產行業健康發展的標志。但是，這并不代表中小房企、民營房企在未來沒有立足之地。我國房地產整體供應過剩的同時，行業細分市場和空間發展不足也明顯存在。比如，在物業管理、智能社區、社區服務互聯平臺、養老設施和服務、社區物流等方面，不僅表現在現有存量社區供應的不足，而且現有供應的效率很低。

　　但是，長期專注于新房開發的所有開發商們，還沒有在此找到經營模式和盈利空間。此領域具有輕資產、重服務、求靈活、講差異等特點，不適合全國龍頭房企和大型房企在每一個社區鋪開。而民營房企長期扎根一方，對于當地民風、民情較為熟悉，而且其本身經營靈活、轉型成本低，即便在樓市新房開發空間見頂，大房企愈大愈強，中小房企夾縫中求生存的艱難背景下，完全可以在存量房服務領域做出創新來，并可以做到單位資本盈利上不輸大房企。如此能夠實現，不僅是中小房企、民營房企之幸事，也是我國行業轉型之幸事。