任壽根

　　近日，新樓市調控政策出臺在樓市引起不小波瀾。不過民間的注意點集中在個人所得稅上，討論最多的也是個人所得稅，卻忽視了新政策中對房地產企業而言的一個重大利空，即新調控政策明確提出稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。3月初以來地產股走軟，說明投資者已經意識到土地增值稅對房地產企業的重大影響。

　　土地增值稅是一種對土地增值收益征收的特別性稅收。這里的土地增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅增值額的計算原則類似于一般增值稅計算的增值額。土地增值稅的納稅人主要是房地產開發企業。按照中國土地增值稅條例，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算；納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

　　房地產企業獲利后按年度必須繳納企業所得稅，其中包括土地增值收益，額外征收土地增值稅相當于對土地增值收益“暴利”進行一次收入再分配。在房價和地價暴漲時期，土地增值稅從表面上看是一種暴利稅，但從實質上看是一種金融風險稅。因為在房價非理性上漲情況下，房地產企業會采取各種措施向社會融資，而當房價或地價大幅下跌時，金融風險或隨之出現，為了防范這種情況發生，政府通過征收土地增值稅抑制土地投機行為，抑制房地產投資投機行為，一方面使社會資金不過度流入樓市，一方面政府可以借此增加收入備日后所需，防備金融危機發生時有錢干預市場。

　　政府為什么在新樓市調控政策中高調明確要嚴格清算土地增值稅？有多個方面的原因。

　　其一，自2012年年底以來，北京、上海等一些城市房價又開始飆漲，有的在極短的時間內每平方米漲價1萬元。這必然引起政府部門的高度關切。這一輪房價飆漲，很多人搞不清原因，其實，其中一個主要原因是一些銀行，特別是一些國有銀行表示要進一步提高信貸規模，這給投資者一種信號，房價、地價必然上漲，于是大量資金搶購住房和土地，其結果是銀行增量信貸資金有相當有一部分流入樓市，銀行風險越來越大。

　　實際上，目前樓市潛在風險不在普通購房者身上，而是落在政府和一些銀行身上。此外，盡管這兩年房價處于一種徘徊狀態，但一些房企從早期拿的土地中獲取了巨額收益，眼下一線城市房價又開始猛漲，房地產企業從土地增值中獲得的收益必然進一步增多，這就逼迫政府采取強化土地增值稅政策調節房地產企業的土地增值收益。

　　其二，最近10年樓市的發展，促使包括大量信貸資金在內的許多資金大量涌入樓市，這種資金流向嚴重偏離均衡狀態是市場失靈的表現，如果不采取遏制措施，日后經濟社會風險極大。因為房地產企業籌取的資金有相當一部分來自中國國有銀行，而土地大幅升值在相當大的程度上是信貸資金大量流向土地市場所致，一旦樓市出現大的問題，極有可能造成金融風險和社會風險，政府在這種情況下，不得不通過采取通過收取土地增值稅平抑金融風險，以備日后所需。

　　其三，據媒體報道，2013年前兩月北京土地出讓金收入已經超過去年全年的1/2以上。2月底北京土地市場開年首場奪地大戰拉開序幕，3宗地總建筑面積達157萬平方米，最終成交金額超過107億元，34房企瘋狂搶地。近些年，房價暴漲已成為不爭的事實，在房價如此高的情況下，一些房地產企業仍然投入大量資金搶地，實屬罕見。究其原因，就是資金推漲的土地預期收益巨大。在這種情況下，政府通過強化土地增值稅清算，降低或扭轉土地增值收益預期。

　　總之，政府通過強化土地增值稅清算，可以獲取一筆不小的收入，增強財政實力，以備日后應對一旦因樓市出現問題所產生的金融風險。

　　毫無疑問，強化土地增值稅對房地產企業會產生實質性的較大的負面影響。

　　由于政府在信貸方面的管控以及在資本市場上的限制，或多或少影響了房地產企業籌資規模，同時，相當一部分房地產企業已經將前期的一些資金在較高的價位拿地，手中的資金不是十分寬裕。稅務部門強化土地增值稅清算，對房地產企業而言，這不是一筆小數目，房地產企業資金狀況會受到相當大的影響。

　　此外，由于土地增值稅稅率高，在房地產企業足額繳納的情況下，會減少房地產企業可支配的收益，會減少房地產企業股東的收益。如果有些房地產企業在日常經營中沒有考慮到土地增值稅這塊支出的話，強化土地增值稅對其造成的沖擊更大。

　　為避免土地增值稅對房地產企業以及樓市造成巨大沖擊，建議政府采取以下措施：一是加強土地增值稅的政策宣傳，使房地產企業能夠理解和掌握相關稅收政策；二是加強土地增值稅日常征管，避免一次性“強化征管”，避免使房地產企業一下承擔多年來累積應納的土地增值稅；三是對中西部地區實行土地增值稅優惠政策，支持中西部地區房地產業發展，尤其是中小房地產企業的發展，這主要是考慮中西部地區應繼續成為中國經濟發展未來的方向，成為吸引勞動力和投資的新的熱土。 (作者系經濟學教授、博士生導師)