當前股票投資吸引力 大于房地產

　　經過了一年多的沉寂，房地產市場再次回到人們的視線。在“3·30”新政之后，北京、上海、廣州房價重拾升勢，深圳出現了房價的暴漲。我國的房地產市場經過了十年的上漲，其間除了2008年短暫回調以外，幾乎沒有明顯回調。房地產會重新占領投資領域高點嗎？

　　從投資回報率的角度看，房地產的吸引力已經遠不及資本市場了。

　　如果把房地產的租金凈回報(即租金減去房屋的維修費用等)，當做資產的當期收益，那么一線城市的租金回報率(房屋租金凈回報率/房屋總價值)水平大概在1.5%左右，對應市盈率普遍超過70倍。

　　而反觀資本市場，藍籌股的平均估值在20倍左右，其隱含收益率為5%，高等級的企業債回報率也在5%以上。但是，在全國能找到高于5%租金回報率的城市，已經寥寥無幾了。從長期來看，投資資金從房地產市場流向資本市場是大勢所趨，將推動資本市場繼續前行。

　　面對二三線城市房地產的庫存高企、供給過剩的狀態，市場里還有一種聲音：全國房價可能很難繼續上漲，但一線城市的價格仍然有較大的上升空間。

　　然而我們觀察到的數據顯示，一線城市和核心區域的房地產價格，很難擺脫整個市場的周期。日本東京的地價在1985年到1990年期間，漲幅高于日本全國平均地價，但之后的跌幅也高于日本全國水平。一線城市的房價彈性高，卻也很難在市場的下降周期中獨善其身。而香港的中環與香港整體房價漲跌幅也相差無幾。

　　用一個簡單的模型來解釋一線城市和核心區域的高彈性。

　　假如把城市邊際近似成圓形，那么如果城市直徑擴大一倍，則城市面積擴大了三倍，城市擴大的速度與城市跨度的平方成正比。

　　這樣，越核心的區域，其稀缺程度越高，房價呈現一定的梯度是合理的。但是如果價格梯度過大，則周圍的吸引力會迅速提升。

　　以同樣的考量方式，可以從估值的角度來看一下股票市場。

　　2015年以來，站在資金風口的小股票，經歷了一波瘋狂的上漲，創業板綜指的市盈率已經高達140倍。隨著估值的不斷提升，其投資吸引力在逐漸下降。從實業的角度來說，“互聯網+”很好，新科技也很有前途，但是，好公司并不一定意味著好股票。買得太貴，想要獲得收益就要賣得更貴。然而市值動輒數百億甚至千億的小股票，估值繼續提升的空間正在減小。

　　而目前市場上的藍籌股平均市盈率在20倍左右，銀行股的市盈率普遍在8倍左右。藍籌股與小盤股的估值差已經達到了歷史新高。

　　面對一個向下空間不大、同時分紅收益率已經接近銀行定期存款的資產，和估值繼續向上提升空間難度在不斷加強的資產，理智的投資者不難做出判斷。盡管估值不是投資的唯一參考，但是一個重要的指標，尤其當它的偏離程度極大時更是如此。

　　從近期的市場調整來看，風格轉換的情況已經有所顯現，前期的主題股和概念股開始顯露疲態。在巨大的估值差作用下，處于估值洼地的藍籌股吸引力在不斷加強。

　　(作者系信達證券策略研究員)