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　　請給我一個房價上漲的理由

　　■曹盛潔

　　房價似乎是個永遠不過時的話題，一位朋友前幾天問我：“今年下半年房價會漲還是會跌？”

　　我沒有直接回答，而是反問：“如果你認為今年房價會繼續上漲，請給我一個理由。”

　　朋友想了一會兒：“任志強說房地產拐點還沒到，他的預測總是很準。”

　　“這個嘛，其實，任志強在預測樓市時也有失手的時候。比如2007年底王石[微博]拋出拐點論后，2008年老任和王石爭論得很厲害，老任堅持那年樓市不會出現拐點，事實證明他錯了，當然，他不會承認。”我說。

　　“再說，什么是拐點？任志強認為拐點的意思是‘降價也沒人買’，這個是他自己發明的，還是張大偉(中原地產市場研究部總監)說的好，‘降價也沒人買’那是崩盤。”我補充道。

　　其實，我曾專門思考過拐點這件事，經濟學關于“拐點”的定義通常是指曲線由加速增長轉變為減速增長，但關于房地產行業的“拐點”，王石及國內多數經濟學家的定義更接近于“轉折點”。

　　除了老任力挺樓市，再看看其他支撐房價上漲的觀點，還是那些老掉牙的理由：城鎮化、人口紅利、剛需、房企拿地成本高……

　　最后一個理由最讓人無語，難道其他商品是由供求關系決定，房屋價格卻由成本決定？房企拿地成本高，固然會在一定程度影響定價，但如果房子蓋好后賣不出去，成本價甚至虧本也得出貨，不然砸在手里資金無法回籠。

　　至于剛性需求，一般是針對柔性需求而言，在很多時候，剛需這個概念更接近一個偽概念。部分人群確實有買房的實際需要，但并不意味著這些人不能等，在樓市下行時，他們會選擇觀望，很多人在房價沒有調整到位時不會出手。

　　人口紅利已經在逐步消失，這點不用多說，還是說說城鎮化吧。誰都知道，城鎮化不等于蓋樓，如果沒有人的城鎮化，就會成為“空心城鎮化”，地方政府也不是不明白這一道理，但地球人已無法阻擋他們的賣地沖動。

　　在國內很多三四線城市，樓市庫存驚人，即使地方政府現在不再出讓一寸土地，按目前的去化速度，消化這些庫存也需要很多年。研究機構根據官方數據測算，唐山消化庫存至少需要10年，遼寧錦州的房屋庫存可供14年銷售。三四線城市政府賣地大躍進、熱衷造城的直接后果，就是“空城”、“鬼城”頻現。

　　當然，庫存是個動態指標，隨時在變化，如果樓市成交旺盛，消化速度會大大加快，但還存在另一種可能，如果樓市成交還不如現在呢？

　　事實上，房價上漲時，城鎮化、剛需等等都可以成為理由，但房價進入下行通道后，這些理由就都不是理由。

　　房價這件事，說白了還是和市場預期有關。目前，無論是外部因素，還是內在因素，支持房價短期內再度上漲的動力幾乎全部消失。

　　在經歷去年一輪大幅上漲之后，很多城市的房價創下歷史新高，今年存在調整需要。此外，經濟大環境、開發商資金狀況均不理想，最關鍵的是，不會再有四萬億了。

　　盡管目前熱點城市的房價仍然維持在高位，但脫離成交量來談房價，幾乎沒有任何意義。沒有成交量就沒有市場，成交量不僅是樓市存在之根本，亦是開發商生存之首要因素。

　　很多人堅稱房價今年還會繼續上漲，不僅是慣性思維使然，還因為中國樓市已成為名副其實的“賭場”：開發商賭政策是不是會松綁，投資者賭房價再次大幅反彈，更有專家屢次對房價設下賭局。政府反復無常的干預，令這個市場的信號極其混亂，再加上政府講了好幾遍“狼來了”的故事，狼真的來了，也沒人愿意相信。

　　實際上，中國樓市已經到了不得不調整的時候。如果癲狂的狀態持續下去，一旦泡沫破裂，后果將不堪設想。多年來，被稱為百業之首的房地產業，對中國經濟而言如同大劑量的“鴉片”，如果不戒掉這劑“鴉片”，實體經濟空心化的趨勢就得不到扭轉，中國經濟的結構轉型就是一句夢話，而經濟轉型拖的時間越長，付出的代價也將越大。

　　對于房企而言，在市場走向不明朗的情況下，未雨綢繆勝于亡羊補牢，“主動破局”也遠比“死扛”來得更為積極有效，與其殫精竭慮地與購房者在高房價上進行博弈，不如適度降價以換來資金的快速周轉。(作者為華夏時報編委、地產主編)