國內房地產市場原有的宏觀調控方式已走到盡頭，2014年政府對房地產市場已采取了一種全新的治理方式。這是整個市場大勢使然。這種宏觀治理的新方式具體將怎么推進，還需觀察，但有一點可以肯定，巴望樓價不上漲也不下跌，只能是一廂情愿。

　　□易憲容

　　今年的政府工作報告沒有提遏制樓價，也不提調控樓市。這是八年來的第一次。這個信息立馬引出了對金融調控手段今后是否會減少的猜測。

　　那么，今年的樓市將會如何？

　　同往年一樣，媒體總要先在“兩會”上聽聽相關職能部門首長的言論。今年職能部門首長對房地產市場的表態是“雙向調控”，這種“雙向調控”的內容及意義是什么，雖然首長沒有細說，其實在政府工作報告中已有相當明確的表述。對此，不同利益的人當然會從不同的角度來解釋。比如房地產開發商就把這種“雙向調控”解釋為既不能讓房價上漲，也不能讓房價下跌。他們認為，這樣才能保證國內GDP的增長得以持續，把過剩的產能逐漸消化，不至于因為房地產泡沫破滅導致我國爆發銀行危機、金融危機甚至經濟危機。

　　照開發商這種對“雙向調控”的解釋，2014年房地產市場政策，政府對市場干預的程度應該比前幾年還得深化。不僅要控制住房市場的生產與銷售，而且還得控制住房市場的價格；不僅是控制住房價格上漲，還得控制住房價格的下跌。樓價漲也不行，跌也不行。簡言之，房地產市場的發展完全是處于政府的干預之下。這種解釋，不僅沒有走出前幾年政府房地產宏觀調控的老路，而且完全服務于房地產企業利益。

　　實際上，無論從所作的政府工作報告闡述的對房地產市場的治理理念，還是由當下的經濟發展大勢來看，與早幾年的情況相比已發生了巨大變化。確切無疑的事實表明，諸如限購、限價、限房型等房地產宏觀調控的方式與思路已走到了盡頭。十八屆三中全會精神的核心，就是讓市場在資源配置過程中發揮決定性的作用。如果房地產市場的價格被政府政策左右，既不漲也不跌，那豈不是與這精神的核心完全相悖？2013年以來，政府沒有再增加政府行政干預的方式。因此，筆者認為，如果要讓市場在房地產資源配置起決定作用，政府對房地產的宏觀調控理該更強調經濟杠桿的作用(比如信貸與稅收政策)，更為強調市場對房地產價格機制形成的決定性作用，而不會由政府直接來控制房價的上漲與下跌。

　　經過十幾年快速發展與持續繁榮，國內房地產市場不僅完全成了一個以投資投機炒作為主導的市場，而且早已形成了一個巨大的房地產泡沫。早幾年中央政府就一直在嘗試用多種行政手段在干預市場。但是，經濟有其自身的客觀規律，這些年來的行政干預結果證明，這些政策只能把風險的完全暴露時間延后，而不會使之消失。一段時期來在鄂爾多斯、溫州等地出現的情形就是如此。現在大家也都看得越來越清楚了，房地產市場背離經濟基本面的發展已不可持續。“雙向調控”，就是要區別不同地區和城市的不同情況，盡力減小房地產周期性調整可能給當地經濟造成的傷害。

　　還有一個不能不考慮的因素，是當前國內外金融市場形勢發生了根本性變化。近期的人民幣貶值將對國內房地產市場造成巨大沖擊。因為，在這樣一個由投機炒作為主導的資金密集型的行業，人民幣貶值將導致整個市場預期的逆轉，這會促使投資者逐漸放棄如房產這樣價格過高的資產。尤其是那些早些時候從海外涌入國內的資金，會因人民幣的貶值而流出中國，或不敢再輕易進入中國市場，多種作用夾擊，自然會助推中國住房資產的價格下跌，這將迫使一些房地產開發商降價出售。

　　人民幣貶值不僅可能讓早些時候進入國內住房市場的資金逐漸退出住房市場，更為重要的是，還可能讓國內房地產企業從海外融資的成本迅速上升。要知道，近些年來國內房地產企業陸陸續續在海外融資已高達1萬億美元以上。這對資本密集型的房地產業來說，無異于雪上加霜。試想，一面是住房銷售與價格全面下降，一面卻是融資成本在上升，如果房地產企業本身就已負債率過高，那就很可能面臨著資金鏈斷裂的風險。在這種情況下，房地產開發商更可能以競相降低價格方式來應對這種資金可能斷裂的風險。而房地產企業對所銷售住房的降價，不僅會進一步強化住房價格下行的預期，而且也會導致實際住房價格水平全面下移。一環扣一環，如果這些情況次第出現，那國內住房市場的周期性調整即來臨。這個時候，還想讓房價不漲也不跌，根本就不可能。

　　還有，當前互聯網金融在快速發展，支付寶、財付通之類新產品對國內金融市場沖擊最大的，就是促使整個金融市場的價格全面上升，由此帶來的問題是，不僅銀行資金成本和資金壓力將全面上升，這種壓力也會傳導至房地產的信貸環節，會逼得銀行全面收緊房地產市場信貸。而只要銀行收緊房地產市場信貸，那這個效應立馬會傳導到市場端，那時樓價還怎么能保持不上漲也不下跌？再說，美國退出QE，引發國際金融市場動蕩，其影響同樣會對國內房地產市場造成沖擊。

　　綜合上述分析，國內房地產市場原有的宏觀調控方式已走到盡頭，2014年政府對房地產市場已采取了一種全新的治理方式。這是整個市場大勢使然。這種宏觀治理的新方式具體將怎么推進，還需觀察，但有一點可以肯定，巴望樓價不上漲也不下跌，只能是一廂情愿。

　　(作者系中國社會科學院金融研究所研究員)