章玉貴

　　長達十年的房地產調控之所以“調而不控”，深層次原因正在于既有政績考核體系約束下地方政府對土地財政的嚴重依賴。破解房地產困局，既需要在戰略轉型的框架下將經濟發展的著力點放在制造業等實體產業領域，更需要地方政府戒掉房地產之癮，真正告別土地財政。

　　有可能成為引爆中國系統性金融風險導火索的高房價問題再度引起世界關注。

　　美國《大西洋月刊》日前的一篇名為“中國有世界上貴得最讓人難以承受的房地產市場”的文章，將中國業已失靈、價高離譜的房地產亂象呈現在世人面前。文章引用國際貨幣基金組織[微博](IMF)的相關數據顯示，世界十大最貴的房地產市場中竟有7個在中國，分別是北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。

　　這個勢頭還在持續。今年6月，全國新房價格比去年同期增長了7.4%。事實上，今年上半年，全國主要城市都在賣地，土地出讓金的集體狂飆，北京土地出讓金同比暴增390%，上海同比增長277%，杭州同比更猛增504%。北京、上海、廣州三大指標性城市上半年經營性土地出讓金高達1739億元，僅比去年全年的出讓金總額少195億。從更大的范圍來看，統計數據顯示，今年前六個月全國306個城市的土地出讓金高達11305億，較去年同期暴增60%。

　　土地作為地方政府擁有的王牌資源，其稀缺性和開發過程中的保護性理應得到地方政府的尊重。但這些年來，地方政府在經濟發展過程中越來越依賴于土地財政的支撐。財政部公布的數據顯示，今年一季度房地產交易帶動地方財政收入增速顯著，為17428億元，同比增長13.7%，但同期中央財政收入同比下降0.2%。在歸地方所有的稅種中，營業稅為4596億元，同比增加561億元，增長14%；土地增值稅822億元，同比增長34.7%；契稅917億元，同比增長38.3%；城鎮土地使用稅404億元，同比增長7.5%；耕地占用稅432億元，同比增長7.9%。背后原因，是房地產市場成交額增加帶動房地產營業稅相應增加。盡管筆者并不認為“政府和銀行從房地產銷售收入中拿走75%”的一般說法，但土地出讓金及稅費占房地產銷售收入60%是有充分依據的。因此，地方政府和銀行是高房價的最大受益者。

　　而在被稱為“土地財政”典型代表的香港特別行政區，其賣地收入占財政收入的比重并不高。1997年至2010年，特區政府賣地總收入占綜合財政收入之比平均為10%，其中占比最高的年份為17.4%，最低的年份只有2.6%。相形之下，內地在1998年至2010年12年間，最低年份為8.5%，最高的一年達到43%，平均為25%。2012年，全國五類房地產稅收總和占地方財政收入的比重為16.6%，是2000年的兩倍多，達到歷史最高點。2012年，土地財政收入在地方財政收入中所占比重為42.1%，而2001年為19.7%，十年漲了一倍之多。各地政府對土地財政的癡迷，既是因為賣地的快錢效應日漸明顯，也由于經濟遲遲未能轉型導致既往經濟沉疴不斷表現出來，使得地方政府被迫賣地還債。

　　長達十年的房地產調控之所以結果總是“調而不控”，表面原因在于目標與手段嚴重不匹配；深層次原因則在于既有政績考核體系約束下地方政府對土地財政的嚴重依賴。盡管以房價漲落為相關部門調控目標的做法看起來很美，例如從當初以限制房價過快上漲為目標到讓房價回歸合理價位的目標，政策出發點即便不算最優也是次優。但問題關鍵在于調控目標與運用手段一直不匹配。換句話說，房價調控能否與市場與民眾預期相一致，前提應是在正本清源基礎上拿出有效對策，以有效的市場手段與行政手段相結合，理順房地產市場秩序，然而在實際操作中，相關部門采取的手段往往停留在對房地產價值鏈終端環節的修補上。而不在房地產價值鏈的上游環節動手術，如果在盤根錯節的房地產價值鏈中扮演著重要角色的地方政府不能告別“土地財政”、“土地經濟”局面，那么，所有針對二級市場的政策，最終都有可能將調控成本轉嫁到剛性需求的市場主體身上，就會形成某種意義上的助推房價上漲的格局。

　　在每次民眾熱盼政府出臺有效調控政策之前，有關參與主體都會圍繞相關政策展開博弈。而既得利益者的空前游說，無不釋放出在市場失靈的情況下試圖綁架或影響政府政策乃至希望政府干預最終失靈的危險信號！

　　當年曾不可一世的日本，其泡沫經濟破滅的教訓，足以讓我們警醒，美國的前車之鑒同樣深刻。而作為一個尚未完成工業化的新興經濟體，如果在制造業基礎不很鞏固且金融體系并不健全的情況下，就如此依賴風險極大的房地產，一旦房地產泡沫破滅，后果恐怕要比美國和日本嚴重得多。因為中國的投資渠道狹窄且不暢通，普通市場主體將大部分財富配置到房地產領域，一旦泡沫破滅，財富蒸發，其產生的經濟和社會影響簡直無法設想。另外，由于人民幣還不是國際貨幣本位幣，中國無法像美國那樣在遭受國內經濟和金融危機時可以向外輻射風險；而且在既有的政經格局下，西方主要國家甚至有可能聯手打壓中國。面對這種潛在的國家利益風險，我們無論如何不能掉以輕心。

　　破解房地產困局，既需要在戰略轉型的框架下將經濟發展的著力點放在制造業等實體產業領域，更需要地方政府戒掉房地產之癮，真正告別土地財政。因此，為了化解房地產泡沫，促進房地產業持續健康發展，亟待最高決策層拿出一攬子治本方案，盡快改革政績考核機制，將地方官員從事實上的“唯GDP是從”中真正解脫出來。改變經濟增長對房地產的過度依賴，力爭讓百姓真正享受經濟發展成果。

　　(作者系上海外國語大學國際金融貿易學院院長)