《財經(jīng)界》編輯部

　　從黨的十八大到到中央經(jīng)濟(jì)工作會議，都將新型城鎮(zhèn)化作為2013 年乃至未來經(jīng)濟(jì)工作的一個重點(diǎn)，新型城鎮(zhèn)化是中國現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在。

　　改革開放以來的30 多年，我國經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城鎮(zhèn)化率(即城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋嚷?是反映城鎮(zhèn)化發(fā)展程度的關(guān)鍵指標(biāo)。1978 年中國城鎮(zhèn)化率為17.92%，2011 年上升到51.27%，年均提高近1 個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化可視為城市化的中國版。中國現(xiàn)在仍處于城市化加速的進(jìn)程，世界中等發(fā)達(dá)國家普遍達(dá)到70%的城市化率，即使年增1 個百分點(diǎn)，我們也需要20 年。

　　無疑，新型城鎮(zhèn)化將成為推動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大引擎。

　　因而，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家據(jù)此提出，我國經(jīng)濟(jì)還將保持10 年甚至20 年的高增長。如果經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整到位，我國經(jīng)濟(jì)保持較長時期的穩(wěn)定增長，包括房地產(chǎn)的增長也都是可以期待的。

　　雖然城鎮(zhèn)化水平提升速度很快，但城鎮(zhèn)化的質(zhì)量遠(yuǎn)未與城鎮(zhèn)化規(guī)模相匹配。由于以往的城鎮(zhèn)化“重量不重質(zhì)”，這一粗放式發(fā)展存在諸多問題。

　　當(dāng)前的高房價就在很大程度上制約新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

　　毫無疑問，在城市化加速時期，我國房地產(chǎn)理應(yīng)保持較長時期的穩(wěn)定增長。但過去10 年房地產(chǎn)的瘋狂不會在未來10年重演。或者毋寧說，我們的經(jīng)濟(jì)已無法承載過往以房地產(chǎn)為代表的粗放式增長模式。相信在這一點(diǎn)上，大多數(shù)人能達(dá)成共識。

　　部分地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)，簡單地將城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展劃等號。新型城鎮(zhèn)化的提出，讓許多在調(diào)控中苦苦支撐的地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)再度乍現(xiàn)曙光，憑著雄厚的資金實力和綜合開發(fā)能力，不少實力雄厚的地產(chǎn)商開始瘋狂地向二、三、四線城市圈地擴(kuò)張。許多房企不斷“跑馬圈地”，將土地儲備從一、二線城市紛紛轉(zhuǎn)向三、四線城市。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009 ～ 2012 年，龍頭房企在三、四線城市的土地儲備平均提升了8%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，作為未來10 年經(jīng)濟(jì)主要發(fā)展動力，新型城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)提供新的發(fā)展空間。

　　但風(fēng)險與日俱增。房企在不斷圈地的同時，也要承受三、四線城市的過度投資和高庫存風(fēng)險。

　　專家普遍擔(dān)憂，簡單將城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)化劃等號，后患無窮。他們認(rèn)為，不能將城鎮(zhèn)化理解為城市擴(kuò)張化、大占耕地蓋高樓的房地產(chǎn)化，否則將扭曲城鎮(zhèn)化新政的功效，引發(fā)新一輪地產(chǎn)擴(kuò)張，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，由于三、四線城市很難再度大規(guī)模吸引到外來人口的進(jìn)入，因此單靠本地農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移可能難以消化過去幾年大規(guī)模的土地供應(yīng)，新區(qū)建設(shè)、土地經(jīng)營等二、三、四線城市最傳統(tǒng)的經(jīng)營策略，可能在經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)、增速下降的過程中遭遇巨大的挑戰(zhàn)。賣地本無所謂對錯，要防止的只是，由于高價賣地而推高房價。