心理效應遠大于實際作用

　　■新快報記者 陳齊

　　面對房價的快速上漲，國家近期出臺了一系列樓市調控新政：營業稅優惠取消、土地出讓金首付提升到最少五成……年底的房地產市場是否會因新政出臺而出現拐點？記者調查發現，目前廣州市民對樓市新政的出臺十分關心，但不少購房者并不認為其對房價會產生根本性的影響。地產專家韓世同也認為，目前的調控政策僅對投機性購房有一定抑制作用，其對整體房價的打壓，心理作用遠大于實際作用。

　　市民對新政持懷疑態度

　　從12月7日到12月17日的短短10天內，中央連出四條涉及房地產的新政策，房價的快速增長引起了政府的高度關注。但記者采訪發現，雖然新政的出臺劍指高房價，不少廣州市民對其能否抑制房價上漲仍心存疑慮，更有人擔心新政會增加購房成本，間接推高房價。

　　“營業稅優惠兩年改五年，市民明顯增加了負擔，但還看不到對房價有抑制作用。”市民沈小姐就認為，市民在面對購買一手房還是二手房的選擇時，會因為政策導向性而選擇一手房。沈小姐說：“營業稅的收取對炒房者并沒有影響，而對有剛性需求人群的購買力有非常大的影響。像廣州的二手房業主買賣通常都是實收，若剛性需求的人購買，這個營業稅還是由老百姓埋單。”

　　今年6月份置業的市民馬先生則認為，政府每次調控都出現了越調越漲的現象，新政策沒有扭轉市場上的供需矛盾，難以從根本上解決房價快速上漲的問題。相比二套房貸政策，營業稅與拿地首付方面的新政無疑并未刺中房價上漲的要害，廣州地產專家韓世同分析認為，新政在對市民購房決策的影響上，心理層面的作用大于實際作用。另外，新政策對樓市調控的有效程度也值得商榷，如營業稅優惠的取消是把雙刃劍，它一方面打擊了投機性購房，一方面也增加了普通購房者的購買成本。韓世同建議這類政策應適當收緊而不要一刀切，過緊的政策產生的效果與抬高房價無異。

　　拿地門檻高更易推高房價？

　　根據12月17日財政部、國土部等五部委出臺的《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，開發商拿地首付門檻被提高到最低五成。該政策被認為是直接針對今年全國地王頻出的怪象而制定。

　　此前，全國地王此起彼伏地涌現。就在該通知出臺的前一天，廣州出讓6幅3組兩兩捆綁的花都南方花卉市場住宅用地，其中一組樓面地價高達3809元/平方米，為保利置業奪得，此價格比50天前賣出的花都馬溪村地塊2315元/平方米樓面地價上漲了65%。開發商拿地首付高了，無疑對資金要求更高，一些無節制的盲目拿地現象將被抑制。

　　不過，拿地門檻的提高，不見得對開發商來說都是壞事，一些資金實力雄厚的大開發商反而更容易在土地市場形成壟斷。有數據顯示，央企今年的圈地行動比2008年更為迅猛，上半年各月成交總價排行前十的商品房開發地塊中，其中六成的高價地塊由具備國資背景的企業獲得。今年，保利、中化方興、中海地產、中糧地產、招商地產等央企背景的地產商在土地市場幾乎形成了壟斷地位。一位業內人士就認為，提高開發商拿地首付到五成，等于是把小地產商“干掉”，保留大型地產商。該人士評論認為，目前土地市場已經被大開發商部分壟斷了，拿地成本的增加將加劇這一現象，而大開發商一旦對土地市場形成完全壟斷，房價將會被推得更高。

　　“提高拿地首付不如政府增加土地供應。”廣州地產專家韓世同表示，現在的土地政策并沒有恢復到以前最嚴格的時候，政府從拿地門檻考慮控制房價，還不如開閘供地，讓更多的企業可以參與到土地市場上來。

　　通脹預期下豪宅受影響最小

　　今年1到10月，全國商品房和商品住宅銷售面積同比增長48.4%和50.1%，銷售金額同比增長79.2%和84.3%。量價齊升是今年樓市最大的特點，而豪宅在市場上的表現尤為搶眼。面對新政的出臺，豪宅市場受到波及的程度相對較小，反而可能因此占據市場更大的銷售份額。

　　縱觀廣州近幾年的豪宅市場，幾乎都是2006年以前獲得審批的項目，其后獲準建設的豪宅項目非常罕見，大部分也集中在從化、花都等區域，市中心新貨在幾年內將明顯減少。近日，隨著珠江新城最后一塊住宅用地拍出，幾年來以CBD豪宅聞名的珠江新城一手豪宅即將進入銷售的最后沖刺階段。該區域大戶型將越來越稀缺，價值也有望進入新的高度。華標創業集團營銷總監吳仲明表示，目前在購買高端物業的買家中，不少都是沖著通脹的預期，他們為了保值，會選擇一些具有稀缺資源的高端物業。“國家今年上半年大手筆拋出四萬億投資、五萬億貸款額度，盡管這些錢真正帶動經濟、進到老百姓腰包里還需要半年以上的時間，但通脹的前景卻使不少投資者先知先覺。”

　　據悉，目前資金實力雄厚的豪宅投資者，多是為預防通脹而買房，其投資是個長期過程，預設的投資周期一般較長，大多不會低于5年。既然要保值增值，地段稀缺、產品稀缺的豪宅自然是最受青睞的投資品。在這樣的邏輯下，新政等于是沒有增加任何投資成本，市場對豪宅的需求反而會增加。

　　■小貼士

　　12月樓市新政

　　12月7日，在當天結束的中央經濟工作會議上，相關報告中沒有提及房價及抑制投機需求，指導方針主要是繼續支持合理的自住需求，增加普通商品住宅供應。

　　12月9日國務院常務會議公布“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施”。同日，國家發改委主任張平明確表示，要抑制投機性購房。

　　12月14日國務院常務會議指出，要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

　　12月17日財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，規定開發商拿地后首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%，如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

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