□ 本報記者 王 崢

　　近日,國土資源部和國家發展改革委共同發布《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》，國土部表示，這是為了增強土地政策參與宏觀調控的自覺性和主動性，并嚴格土地供應政策。

　　根據新目錄規定,商品住宅用地的宗地出讓面積,小城市（鎮）不超過7公頃,中等城市不超過14公頃,大城市不能超過20公頃。也就是說房企今后拿地的最大面積不會超過20萬平方米。

　　新規限制房企囤地

　　對于新規定給房地產市場帶來的影響，北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為：“新目錄的有關規定將對企業的大規模拿地并囤地起到一定的限制作用，并且避免一些大開發商對區域市場的壟斷。比如北辰之前在長沙拿下一副地塊，面積達380萬平方米，這么大的面積除了那些資金總量十分充足的房企外，別人很難涉足。”

　　“而現在囤地最多的就是這么大型房企。但如果按新目錄的規定即商品住宅用地的宗地出讓面積不能超過20公頃計算，這塊土地就將最少被分割成19塊出售，這樣就能使一些中小房企有機會參與到這些土地的開發中來。那么即使是實力十分雄厚的房企想在十幾個拍賣會中同時拿下這么多土地也是很很困難的。而且這么大的面積，一家開發商很難在短時間內全部開發，如果企業想囤地，那么完全可以只開發其中的一小部分，剩下的土地就將被名正言順的囤積起來。”

　　“但在新規定的情況下，大面積的土地被分割出售后，原先的一塊土地可能由十幾家公司開發，那么在兩年內必須開發的政策下，這些土地將在比較短的時間完成開發。也就意味著十幾個樓盤將同時推出，那么這個市場的競爭肯定將會激烈起來，房價也會因為競爭而有所下降。”

　　拿地難不是房價上漲主因

　　對于開發商紛紛將“拿地難”當作房價上漲的主要原因，楊少鋒表示：“根據央視經濟半小時和新浪網的聯合統計，三季度末，全國排名前十名的上市房企囤地規模已經達到3億平方米，其中，恒大地產以5100萬平方米居首，碧桂園和雅居樂分別以4360萬平方米、2950萬平方米分獲第二和第三位，萬科以2450萬平方米位于第9位。 而在這些房企中，按2009年前三季度銷售業績推斷，最長的土地儲備可以保證開發時間長達40年，最少的也有6年時間，大部分都在十年以上。這還是按照房地產銷售業績最好的09年來計算，如果按照2008年的銷售業績計算，這些房企最多的土地儲備可供開發周期已經達到百年之久。所以說把土地供應不足當做房價上漲的主要原因肯定是沒有道理的。”

　　地方政府應退出房地產利益鏈條

　　對于房企大規模的囤地行為，管理部門的動作一直是市場關注的問題。而實際上國家早就三令五申要嚴打囤地炒地等行為，如《國務院關于促進節約集約用地的通知》，就要求土地閑置滿2年的堅決無償收回。但由于在現有的土地財政模式下，地價越高，地方政府的獲益就越大，導致地方政府的執行力度非常弱，缺乏對囤地炒地者來一次釜底抽薪式的痛究，從而使囤地炒地行為恣意橫行，囤地現象愈演愈烈。截止至今，全國的土地市場加在一起，閑置地被收回的不超過5例，可以說這個制度已經形同虛設。

　　楊少鋒就認為：“如果抑制房企囤地和房價過高，關鍵是要讓地方政府退出房地產利益鏈條，至少，這個利益不要在政府收益中占據過于重要的比重。”

　　而據悉，由國土部領導的的直指開發商“囤地”以及天價“地王”的調查已經結束，調研小組將匯總各地的情況，形成調研報告，并擬上報國務院。其上報的結果很可能將影響今后有關政策的制定。