作者： 馬光遠

　　中央黨校的王東京教授最近撰文《高房價并非“土地財政”惹的禍》，王東京教授認為，房價的走勢最終取決于需求，和“土地財政”沒有多大關系。

　　文章說：大家不滿意高房價我理解，但說是政府故意抬高地價我不贊成。要知道，如今房地產用地一律招拍掛，地價由開發商競爭決定。既然是競價，有人肯出高價政府怎么能賣低價呢？退一步說，倘若政府真的高價不賣而賣低價，你會怎么想？是否會懷疑主事官員有貓膩？還有一種批評，說地價飆升是因為地方政府“捂地惜售”。這聽起來似乎在理，可問題是土地稀缺，若不加以控制，政府一次性都低價賣掉，將來蓋房怎么辦？那時候地價豈不更高？

　　實事求是地說，王東京教授對房價問題的思考，從嚴格的邏輯來講，很多都禁不住經濟學基本原理的推敲。比如，他對房價與地價關系的思考。站在任志強先生等開發商的角度，地價決定房價，因為地價高，所以房價水漲船高。王東京教授雖然不認同任志強先生的觀點，認為成本未必決定商品的價格，地價降，房價未必降，這顯然比任志強先生進步了很多。筆者曾經說過，即使土地成本是零，任志強先生一定不會將房價主動砍去一半的。但王教授卻沒有觀察到地價與房價的“互動關系”，也沒有注意到2009年房價走勢與地價的關系，以北京為例，下半年的基本規律是：每出現一個地王，就會帶動房價上漲一個月。很顯然，“地價”并不僅僅是“土地”的價格，而是房價的風向標和開發商對未來市場的判斷與預期，說地價推動房價，并不是基于成本的考慮，而完全是基于房價預期的考慮。

　　正因為如此，對于高房價和“土地財政”的關系，很顯然不能像王東京教授一樣簡單地就事論事。相信大多數研究房地產的專家，都不會把“土地財政”簡單地與“地價”掛鉤。的確，在土地“招拍掛”制度下，地方政府不可能低價賣地，但是，不能低價賣地和“土地財政”很顯然是兩碼事。

　　對于中國的房地產市場而言，當我們提及“土地財政”是導致高房價的根源時，邏輯的起點是地方政府的土地收入，但這不是全部。“土地財政”導致高房價，主要指地方政府為了保證土地的高收入，違背房地產市場運行的基本規律，通過各種政策人為托市。為了不讓房價下跌，地方政府不僅出臺一些扶持房地產的政策，而且對于國家的土地政策、信貸政策、稅收政策，公然違背。比如，在土地政策上，對于土地出讓款隨便出臺優惠政策，對于囤積了土地又不開發的行為采取縱容政策，與銀行、開發商配合，擅自放開二套房貸，而2008年各地政府出臺的令人嘆為觀止的諸多救房地產的政策可以視為經典案例。而這所有的一切，說到底，惡之源都離不開“土地財政”。如果沒有土地財政，我們就無法解釋各地政府為何不遺余力地動用政策資源，偏愛房地產。

　　當然，如果將“土地財政”上升為“土地經濟”，我們就能看得更明白一點。當房地產成為一個國家的支柱產業的時候，當房地產對GDP的貢獻不能忽視的時候，在中國的語境下，就會出現違背經濟發展規律，人為托房價的舉動，這是很自然的。所以，我們所言“土地財政”，絕非僅僅指地方政府的賣地收入，我們所指“土地財政”導致了高房價更不是指地方政府的土地收入本身，而是指由“土地財政”引發的房地產市場的種種亂象，土地違法，信息混亂，投機濃厚，泡沫嚴重。

　　很顯然，2009年房價的瘋漲和需求關系不大，按照王教授的“需求”決定邏輯，難道2008年房價的下跌是因為需求下降造成的嗎？我承認，就中國的人口現狀和城鎮化的未來而論，需求旺盛的狀況不會在短期內有任何波動，但高昂的房價和非理性的瘋漲卻絕非需求拉動。筆者觀察到凡是唱多房價者都拿“剛性需求”來說事，暫且不論經濟學上根本就沒有所謂剛性需求的概念。

　　我首先必須向很多的經濟學權威普及一下經濟學的基本常識，經濟學所言的需求都是在收入約束條件下的真正需求，再通俗一點講，就是能買得起的才算需求，超越收入的根本就不是什么需求，遑論是“剛性需求”了。從這個角度而言，城鎮化也好，人口也罷，都和真實需求已經沒有任何關系。因為這些人按照自己的收入是不可能買得起房子的，也就是說，房價已經將這些人的需求驅逐出了房地產市場。

　　在西方，房地產被稱為一個金融現象，決定其價格的不在于所謂的成本，也不是所謂的需求，而是流動性。在中國房地產市場，除了流動性之外，政策也是決定房地產走勢的推手之一，我并不是指政策本身的威力，而是政策會被視為風向標。比如，2009年，促進房地產發展的政策其實鮮有亮點，但相關利益者嗅到了管理層的風向標，于是銀行大放水，投機者以零首付等極低的成本搞投機和炒作，在房地產市場上 “分利集團”達成了難得的默契，這是最可怕的。因此，2009年房價瘋狂的推手，一是錢太多了，二是在政策的掩護下，對囤地、二套房貸放開的肆意縱容，2009年房地產的泡沫，很大程度上是一種違法泡沫。而這一切的根源，無疑仍然是“土地財政”和“土地經濟”在作祟。

　　地方政府的確不能低價賣地，但不可否認，在“土地財政”的邏輯下，土地招拍賣制度本身和土地的供應結構嚴重畸形，地方政府為了自身利益的最大化，人為調控土地的供應，這種對土地的壟斷本身其實制造了不應有的恐慌，地方政府“捂地惜售”，操縱土地市場是客觀存在的事實。

　　“國四條”都提出要增加中低價位房的土地供應，要完善土地招拍賣，但在王教授的眼里，即使是地方政府人為調控土地供應，制造稀缺的行為，聽上去都是那么的合理：“可問題是土地稀缺，若不加以控制，政府一次性都低價賣掉，將來蓋房怎么辦？”很顯然，這是為政府囤地進行“權威背書”的行為，并且將之歸結為不地方官員不得已的行為，“捫心自問，假若你在地方為官，恐怕也會這么做吧。”這種根本不是邏輯的邏輯，讓我只能無言以對。

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