中央提出了“抑制個別城市房價過快上漲”的信號，某些學者專家和行業的領袖們也都提出了個別房價上漲過快的城市出現了泡沫。他們都認為房價的過快上漲必然導致泡沫，認為超出正常經濟運行的結果是必然的泡沫，但卻從來沒有人去解釋這種現象為什么會在個別城市出現。

　　中國是個傳統的計劃經濟的管理體系，盡管建立市場經濟的改革之后，大多數的市場化商品房已脫離了計劃管理的控制，但還有許多涉及資源、規模的國家、城市、行政類的管理仍處于嚴格的計劃管理體系之下。

　　像城市的總體規劃、城市的人口與土地的審批；像教育資源、醫療資源的分配；像地區發展規劃與優惠政策等等一系列的計劃審批管理方式，早就成為限制中國經濟發展、限制中國城市化進程、限制收入分配合理化的重要障礙一樣，計劃管理同樣在限制市場化合理發展的同時，也造成經濟的畸形化。

　　全球大約只有中國是每個城市的發展規劃要報中央政府審批的，然后國務院各職能部門按照審批的城市定位劃撥各種資源配置和相關政策。如根據審定的人口規模、審定的土地供給計劃，包括城市建設用地指標、能源的保障、教育、醫療資源的配置包括重要醫療器械的配置都要進行嚴格的計劃管理與審批。而戶籍管理制度則成為這種計劃審批的基礎。

　　這種行政審批的結果是優質資源向少數大城市、核心城市集中，讓城市間的優劣差別迅速加大。如城市的收入差別、教育差別、醫療差別、公共服務差別、基礎設施差別、公共交通差別、就業差別、保障差別都會明顯的體現在生活的方方面面。大城市明顯的優越于中、小城市和農村，已成為一個不需要爭論的事實。

　　但計劃經濟的資源管理之下，卻擋不住市場經濟的洪流。人口的遷移就跨越了戶籍管理的約束，在無限制的向資源優勢明顯的城市集中，尤其是向少數的核心大城市集中。從大中城市人口遷移的數量看近幾年尤其呈現出加速的趨勢。

　　如果大城市的土地資源是按照計劃審批的人口增長情況進行配置，而實際人口的增長卻要要超越了計劃增長的數倍，那么這個壓力就會明顯的在房屋的價格，特別是在住房需求的價格上反映出來。

　　可以預見的正是計劃供給的模式在額外人口增加時并沒有調節的權力與能力。城市并不能因為人口的增加而提供更多的土地，就只好讓本來就不夠吃的口糧再多上幾張嘴開分。無疑就像土地稀缺中的價高者得一樣，稀缺的住房資源也變成了價高者得，戶籍人口與非戶籍人口同場舉牌競爭住房資源，當然住房資源的背后附帶著大量的其他公共資源。

　　不是地方政府無能，而是當地方政府為戶籍市民提供了更多優于其他城市的公共資源與服務時，就拉大了區域間的公共服務分享上的貧富差別，就對無數非戶籍人口產生了強大的吸引力。而地方政府卻無法用柏林墻來限制外來人口的自由遷移，同時他們又沒有能力超越計劃管理的權限無限制的為這些非戶籍人口遷移提供更多的可居住建設用地，市場就自然而然的用住房的價高者得來平衡兩者之間供求嚴重不平衡的矛盾。

　　當大多數城市尚在為戶籍人口提高福利而努力時，當這些城市在努力提高城市的競爭時，少數城市的資源優勢已變成了城市擁擠中的負擔。“人往高處走，水往低處流”再一次展現了不可逆轉的規律。

　　一輛車要出發的列車，如果排隊的人太多了，誰都想上，本應按排隊的順序先后安排，但如果資源稀缺就會有人出高價而想排到前面。市場競爭的結果就是資源的稀缺讓價高者得，房價也就成了樹在戶籍制度之外擋住那些都想向資源優越的城市涌入的門檻。這個門檻也會在供求關系中潮漲潮落，少數城市的房價過高正在于這個少數的特殊性。個別城市的房價過高，正在于這些城市的個別性。

　　如果所有的城市都出現了全面的房價高漲，那么就不是個別性的問題了。但如果只是因為這種圍城的效應而產生的少數城市中的房價上漲那就很難說是一種“泡沫”了，而是在于這種個別的資源優勢。當城市已無法用普遍資源再平衡的方式改變城市與城市之間的資源差距時，房價就成為了平衡其他資源貧富差別的一種工具。

　　價格最終解決供求關系的經濟規律會在市場競爭中說了算，房屋價格只不過是其他資源價格轉換中的另一個平臺，表面現象看似房價的高漲，但當其他資源無法用價格轉換時，就變成了由某一種特殊商品來替代。而住房恰恰是綜合了土地、交通、居住、金融等多種功能的替代品，于是生存附帶著享受和投資的住房產品就成為了代表一個城市商業、文化、教育、醫療、服務質量等多種社會資源綜合的實力的象征，其價格也同樣成為一個城市綜合實力的標準之一。

　　縱觀全世界又有哪個房價高的城市不是在當地綜合實力較高的城市呢？至少會在某幾個方面是具有優勢而不可替代的資源的。因此個別城市的房價高不能變成一項全國統一的抑制政策，尤其不能一刀切的認為是“泡沫”，不能用行政的、稅收的、信貸的所有政策來抑制資源優勢而形成的價格優勢。這種少數人得病大家吃藥到政策就像文化大革命時名義上的“揪出一小撮”變成“打倒一大片”，不但不能對少數城市的個別房價上漲起到抑制作用，反而會讓整個行業遭受慘敗的損失。

　　請看所有的媒體宣傳中有哪個認為中國的措施是在針對個別城市的房價過快上漲呢？媒體從來都認為所有的措施都是要打擊整個房地產行業，他們也從來不認為是個別城市的資源特殊性產生的價格影響，而只想一棍子將所有的房價都打個落花流水，恨不得在將房價砸下去的同時也讓中國的經濟也再一次跌到谷底。他們在痛恨美國的經濟危機讓中國政府出臺的救市政策，痛恨這些政策救活了中國的經濟的同時，也許房子的價格暴漲，再一次讓重點城市的、個別城市的房變成了一種讓他們買不起的“奢侈品”，打破了他們進駐天安門的夢想。

　　但真的到了房價下跌的那一天，他們就真的敢放出手去購房了嗎？即使某些城市的房價跌了，但那些與城市資源優勢緊密相連的貧富差別卻不會在房價的下跌中平衡，這種房價的差距仍會在城市與區域間明顯的存在。無法消除這些城市資源優勢的差別時，就很難消除這種個別城市房價仍然過高的必然結果。

　　對癥下藥才能藥到病除。不解釋這種房價差別的原因，就很難用個別城市的房價過高和“泡沫”來概括真實的需求現象。而打倒一大片的結果必然是兩敗俱傷，沒有人會從中漁翁得利。(來源：中國企業家網站)

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