胡安東

　　一位足球裁判把雙方球員叫到球場中央，讓他們擲硬幣挑選場地，結果擲了幾遍都沒分出結果。于是裁判把硬幣撿起一看，原來AB兩面都是同樣圖案。

　　這就是中國房地產眼下的真實寫照。硬幣的A面本該屬于商品房市場，硬幣的B面本該屬于保障性住房，但因地方政府在土地財政和惠及民生二者面前難舍其一，所以在大多數時候只好左右對敲充當“上帝之手”，打起哪一方都不得罪的“太極”。用一句通俗的話形容：開發商屢屢被政府當作“救火隊”，何以撲滅高房價？也正是這幾年“時保時棄”的角色轉換，錘煉出開發商堅實的神經，讓房價跨過了一個個令人心驚肉跳的臨界點，成了中國最難預測的“賭盤”。

　　為什么很多地方政府不敢站出來反對高房價？甚至有些城市還幫開發商拉纖保媒？首先是長期的體制性問題沒得到解決。在我國大部分城市，住房和城鄉建設是在一個屋檐下的機構。在主管市長手里，手心是開發商，手背是建筑商。如果開發商沒了開發項目，建筑商就沒了飯碗。從這幾十年一貫制的行業分工看，哪位主管市長也不會傻到把這“兩本賬”分開來算。況且誰也不希望自己的治下出現“爛尾樓”現象。

　　可以說，在海量的城市建設和開發任務面前，開發商一方面對上游影響著規劃、土地、原材料供應；另一方面對下游主導著建筑和裝飾市場。如果房價高了，稅收多了，帶動行業廣了，沒一座城市的政府是不歡迎的。這也就是許多地方政府對調控房價態度曖昧的主因。更關鍵的是，這種“建”與“住”的體制交叉，很難讓哪個地方政府從“左口袋”把房地產利潤和稅收掏到低收入人群的“右口袋”。

　　其次是土地雖然實行了市場化拍賣制度，且在各地也設置了土地儲備交易中心，但重大的土地交易行為，不可能沒有地方領導的“影子”。況且地方政府也明白，“地王”永遠不會像“大白菜”、“香蕉”那樣爛在地頭。而土地壟斷性的上漲，自然也會給房價上漲推波助瀾。二者這種水漲船高的關系，驗證了大多數地方政府都無法脫下“土地爺”這身衣缽。從大趨勢看，只要土地還崇拜，房價就難預期。

　　第三是地方政府更善于利用城市化的推進速度，向大城市郊區和衛星城伸出另一只“要地價”、“要房價”的“上帝之手”。這幾年，老城區的開發雖然已是強弩之末，但履新的土地卻成全了一任任“市長”充當“招商局長”的活躍身影。而許多開發商當上“座上賓”后，自然心照不宣地去代政府打理一些諸如土地整理費、拆遷費等。如此下來，房價的上漲部分自然會分攤到老百姓頭上。

　　更何況，每一屆地方政府都非常清楚一個“鐵律”：稅收是國家的，利潤是企業的，只有土地才是地方政府自己的。在這樣的周而復始下，房地產實際上成了一個巨大的“名利場”。政府一只手想通過房地產搞城建、惠民生，可謂“名”；另一只手又想通過房地產擴投資、拉內需，可謂“利”。從這個長期積弊看，高房價的始作俑者，并不是單純的市場投機，更多是地方政府在處理這個問題上的投機性。

　　眼下，要解決高房價不斷蔓延的問題。首先應由中央改革用于公共租賃房、廉租房、經濟適用房的供地模式、建造模式和分配模式，垂直管理上述土地和房源。可行的辦法就是由國家或大區成立類似“中央或大區住房保障管理局”的機構，與公積金管理機構合并組成住房銀行，形成對保障性住房的統一土地采購、開發和資源分配。盡量不讓地方政府沾上用于保障性住房的建設資金和開發土地，并引入更多“第三方機構”參與保障性住房的分配和退出，減少地方政府在住房問題上的投機性。

　　而地方政府的責任和職能，就是要按照中央下達的住房保障開發計劃提供土地，劃出低收入人群的住房保障準入標準和退出機制，指定監理機構驗收保障性住房的質量，回到政府的“本位”上來。

　　明年4月2日，是鄧小平同志發表“房改講話”30周年。如果把1980年到2010年作為房地產市場化改革的“上半場”的話，那么從明年開始，有必要將房改的“后三十年”作為我國大力開展住房保障的“下半場”。應真正從體制性而非政策性上解決房地產資源分配不公、不均衡的問題，從制度上切斷地方政府與開發商的“對敲通道”，阻隔高房價的野蠻成長基因。

　　(作者系中國房地產研究會研究部主任)

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。