楊紅旭

　　針對新近出臺的“國四條”，業內外人士熱烈討論的其實只有一條，即“抑制投資投機性購房”。表面看起來，這條與“遏制房價過快上漲”關系最為密切，實際上卻并非解決高房價的具體措施。最被人們忽視的一條是“繼續大規模推進保障性安居工程建設”。那么，住房保障和眼下中國房市的高房價，又有什么樣的內在聯系？

　　房地產業涉及國計民生，既是拉動經濟增長的重要支柱產業，又是提高人民生活水平的重要產業。房地產業穩定發展的關鍵在于住宅產業，而住宅產業健康發展的重點在于協調住房保障和住宅市場化之間關系，建立一套完善的住房保障體系。這是一個高難度的命題。

　　回顧歷史，我國住房制度改革的過程并不順利。改革開放后，國家就開始嘗試改變計劃經濟條件下低水平的福利化分房制度，但困難重重，推進的速度很慢。直到1998年，為了克服亞洲金融危機對我國經濟的負面影響，中央終于下決心把住宅產業作為新的經濟增長點，所以態度堅定地出臺了俗稱“23號文”的房改文件，決定徹底停止福利化分房，實行貨幣化分房制度，全面推行住宅商品化、市場化、社會化、產業化。

　　至今，我國住房制度改革已取得顯著成就。1997年到2007年，全國商品房住宅銷售面積由7864.3萬平方米增加到70135.9萬平方米，年均增幅高達79.2%。城鎮居民居住面積大幅增長，全國城鎮人均住宅建筑面積由1978年的6.7平方米，增加到2007年的28平方米。相對于以前低水平的福利化分房制度，“23號文”大大解放了住宅產業的生產力。

　　然而，正是在住宅市場化進程高速推進的過程中，商品住宅價格的持續快速上漲令普通居民購房難度越來越大。同時，因土地供應、住宅開發、銷售等環節存在諸多不合理、不完善的地方，社會上出現了質疑、批評住宅市場化發展方向的聲音。

　　市場并非萬能，在商品經濟條件下，市場機制既能有效配置資源，同時又存在失靈現象。不同商品類別，市場失靈的程度有別，而住宅市場失靈的程度比較高，主要有兩個原因。一個原因是住宅具有投資品的屬性，容易受到投資投機因素的干擾，市場波動頻率快，波幅較大；另一個原因是，住宅與普通民眾息息相關，民生屬性鮮明，住宅市場客觀上需要政策的引導。

　　目前需要反思的并不僅僅是當初的改革思路。“23號文”曾明確規定“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”。具體是：“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。”但在實踐過程中，商品住宅過度發展，經濟適用房發展不足，廉租房基本被忽視，比如，拿1999年全國竣工的住宅套數結構與2007年相比，經濟適用房所占比重由24.92%降至8.1%。

　　2006年，中央開始鄭重關注房價過快增長與住房保障滯后之間的矛盾。2007年出臺“24號文”，再次強調要搞好廉租房和經濟適用房建設。2008年11月住房和城鄉建設部推出“9000億安居工程投資計劃”。2009年初，國務院出臺《2009-2011年廉租住房保障規劃》，規定爭取用三年時間，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題。如今“國四條”又加碼任務：力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；另外，用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區改造，涉及1000萬戶家庭。

　　看來，此番中央是鐵了心幾年內就讓住房保障大變樣。可這一過程面臨著目標落地，執行到位的問題。今年上半年，經濟適用房開工量只完成了年度任務(130萬套)的37%；今年前8個月，保障性住房建設完成投資394.9億元，完成率為23.6%。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足，將難以完成今年的建設計劃。這其實反映了在住房保障方面地方和中央存在利益博弈；另外，有些目標可能定得偏高，比如經濟適用房已被證明存在較多問題，應該把工作重點放在完善運作機制，而非大量新建。

　　住宅保障要求發揮“政府有形之手”的主觀能動性，住宅市場化強調“市場無形之手”的自由調配功能。兩者之間本來就是一對矛盾體。住宅的商品性和社會性客觀要求二者和平共處，這其中牽涉到各種利益群體間的博弈，因此相當復雜。

　　近幾年政府調控房價的效果一直欠佳，也與沒能處理好這對矛盾有關系。

　　針對我國住宅產業的現狀，筆者建議，按照住宅的生產、供應、消費、管理等環節，把住宅市場劃分為兩個系統，實行“雙軌制”：保障型住房系統和市場化住房系統。保障型住房系統由政府主導，服務于特定群體，實行價格管制；市場化住房系統由市場機制主導，不限消費和投資群體，政府不再干預價格。如此，則中高檔商品住宅價格再高，也與中低收入群體無關，那是富人的游戲。政府需要把精力花在加快住房保障建設和完善運作機制上，擴大保障面，同時防范權貴階層從中“占便宜”。

　　(作者系房地產專業人士)

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