警惕開發(fā)商銷售行為金融化
□本報(bào)記者 林喆
在賣方市場(chǎng)下，開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)已經(jīng)不僅僅體現(xiàn)在“捂盤”和“提價(jià)”上。近期，京城少數(shù)熱銷樓盤在預(yù)售之前，突破了傳統(tǒng)收取少許誠(chéng)意金進(jìn)行認(rèn)籌的方式，金額逐漸放大，并與銀行存款結(jié)合。業(yè)內(nèi)人士指出，應(yīng)警惕開發(fā)商銷售行為的“金融化”，這種現(xiàn)象如果升級(jí)，可能會(huì)影響金融領(lǐng)域的正常競(jìng)爭(zhēng)。
今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，各大城市商品房銷售強(qiáng)勁，排號(hào)買房現(xiàn)象屢見不鮮。其中，不少樓盤在取得預(yù)售證或者即將申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)，便開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，公開放號(hào)收取誠(chéng)意金。
顯然，在樓盤尚未取得預(yù)售許可證時(shí)，任何形式的銷售行為都是非法的。收取誠(chéng)意金作為一種法律性質(zhì)界定不清的形式，也是不正當(dāng)?shù)摹６糠謽潜P以售房為名，引導(dǎo)購(gòu)房人向指定銀行賬戶存款，無疑有“變相攬儲(chǔ)”的嫌疑。
作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源一向“多元化”。其中，自有資金僅占少數(shù)，大部分都是通過杠桿募得。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源44034億元。其中，國(guó)內(nèi)貸款9119億元，利用外資377億元，企業(yè)自籌資金14320億元，其他資金20218億元。在其他資金中，定金及預(yù)收款11755億元；個(gè)人按揭貸款6163億元。
除去自籌資金，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，超過67%是“別人的錢”。這一負(fù)債率水平明顯高于其他行業(yè)。而負(fù)債中，定金及預(yù)收款對(duì)房企而言，是無息的資金占用。而個(gè)人按揭貸款則是現(xiàn)行預(yù)售制度下，地產(chǎn)商在開發(fā)過程中便提前“享用”的資金。
專家指出，房地產(chǎn)開發(fā)本身，已經(jīng)具備了多重金融屬性。“以小搏大”的杠桿式開發(fā)為地產(chǎn)商提供了很高的凈資產(chǎn)收益率。而今年樓市火熱，不少地產(chǎn)商在取得預(yù)售許可之前，便開始收取金額不等的認(rèn)購(gòu)金，由此制造“房荒”、“搶購(gòu)”的表象，這顯然不利于行業(yè)的健康與穩(wěn)定。
有關(guān)部門三令五申，禁止樓盤在沒有取得預(yù)售證時(shí)以任何形式收取訂金，但許多開發(fā)商置若罔聞，除了儲(chǔ)備客戶、哄抬價(jià)格等有形目的之外，在開盤前開發(fā)商收取訂金還可用作交還貸款利息進(jìn)行融資、還貸等。而在樓市火熱時(shí)，購(gòu)房人也敢于冒險(xiǎn)。
部分樓盤收取的客戶誠(chéng)意金高達(dá)數(shù)億元。法律界人士表示，這樣巨額的資金如果沒有監(jiān)管，或被挪做他用，不但危害購(gòu)房人的權(quán)益，也會(huì)出現(xiàn)危害金融秩序的問題。一位地產(chǎn)人士介紹，目前部分樓盤在銷售預(yù)熱階段收取的資金，對(duì)中小房企而言，可以解決至少一年貸款利息的燃眉之急。
另外，在未取得預(yù)售證的情況下，開發(fā)商收取買家定金作為日后選房的“必要條件”，從中開發(fā)商不僅獲得了巨大的資金流利益，還能摸底市場(chǎng)，控制銷售節(jié)奏，以達(dá)到制造熱銷假象，吸引更多人購(gòu)房，甚至抬高房?jī)r(jià)。這種銷售模式也在助長(zhǎng)地產(chǎn)泡沫。
開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)銷售以及行為金融化背后的“底氣”，是目前庫(kù)存消化后產(chǎn)生的所謂“房荒”。確實(shí)，從數(shù)據(jù)上看，北京、上海等一線城市存在供給不足的問題。不過，今年以來，各地都在加大供地力度，而10月份房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)也顯示，新房開工率已經(jīng)轉(zhuǎn)正。未來，市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)提升。
政府有關(guān)部門也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)的監(jiān)管和引導(dǎo)。在增加供地的同時(shí)，應(yīng)有效監(jiān)測(cè)開發(fā)商土地利用進(jìn)度，敦促開發(fā)商加快開工以增加當(dāng)期供給；另外，還應(yīng)放大保障性住房供給，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，防止房?jī)r(jià)過快上漲。對(duì)于個(gè)別房企“捂盤”、“囤地”、甚至“變相攬儲(chǔ)”的霸道行為，更要提高警惕，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要堅(jiān)決打擊。
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