余豐慧

　　上海第二套房貸款利率從11月1日起將嚴格按照基準利率上調10%執行；自今年8月份開始，南京各銀行大多收緊了二套房政策，目前各商業銀行基本上都將二套房利率上浮了10%；廣州第二套房貸優惠利率會在近期取消，執行基準利率上浮最多可達10%。此外，有報道稱，去年12月份為應對金融危機而出臺的一系列房地產優惠政策，年底到期后不再延長；還有報道稱，各銀行對住房貸款已經全面“惜貸”。

　　近期，關于房地產信貸從緊政策可謂傳言頗多。當然，有些已經開始實施，有些已經確定實施，也有出來辟謠的。但是，無論最終如何變化，筆者認為，房貸政策從緊是預料之中之事，這必將對房地產特別是高房價帶來一些影響。

　　2007年9月份，央行、銀監會出臺的以第二套房為核心的房貸政策，主要在于限制投資、打擊投機。這個政策的出臺，加上在房地產過戶、稅收方面政策的配合，起到了巨大作用。中國各大城市房價以此為拐點，開始全面回落。這既說明住房市場投機成分嚴重，又說明這項政策擊中了要害。后來，由于眾所周知的原因，這些房貸政策給“變相”了，住房投機投資又開始猖獗。按照潘石屹的最新說法，中國有三分之一左右的房地產開發商囤積土地，倒賣土地，卻不蓋房子，近幾年中國房價大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導致供求失衡。難怪今年的“地王”層出不窮，結果是房價已經高于2007年的水平。

　　筆者相信，只要以限制打擊投機、限制投資為主的第二套住房政策重新嚴格執行，一定能夠抑制投機。但是，如果真正使得房價平穩回落，還需要其他配套政策，比如稅收政策、土地政策等。

　　去年12月份為應對金融危機而出臺的系列住房優惠政策必須果斷退出，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免的政策要終止。此外，將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅，這些政策要全部徹底恢復原貌。堅決取消“對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”和改善型住房需求的概念。

　　此外，管住土地成本，遏制高房價就成功了一半。實際上，對于囤地我們并非沒有處理措施，之前就有規定：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，閑置房地產用地要征繳增值地價。如果能堅決執行這兩條規定，還有多少開發商敢囤地呢？供多于求，價格能不回落嗎？

　　總之，政府要想治理目前的樓市亂象，必須打出組合拳。

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