政策密集出臺，交易量明顯回升，但住房潛在需求仍有待進一步釋放——

　　樓市回暖靠什么(經濟聚焦·歲末看形勢⑥)

　　本報記者 王 煒

　　政策暖風頻吹，交易及持有成本降低，部分樓盤價格下降到相對合理水平，是近期交易量回升主要原因。

　　但房地產市場是否已經回暖，尚待觀察。要想將購房者的潛在需求轉化為實際需求，房地產企業向市場提供定價合理、質量可靠的房屋是關鍵。

　　國務院辦公廳日前發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、強化地方人民政府穩定房地產市場的職責等方面的13項具體措施，意在進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。

　　降息、減免交易稅費、放寬二套房貸、鼓勵購買改善型自住房、支持房地產信貸……細看這13項措施，實為10月以來出臺的一系列房地產政策的“打包”。政策不斷出臺能否促使樓市回暖？除了政策，樓市回暖還要靠什么？

　　成交量回升，是否就此回暖尚待觀察

　　統計數據顯示，11月份，北京、上海、深圳、南京等一線城市的房地產市場交易量呈現不同程度的回暖。如北京市11月份期房網上簽約13027套,比10月上漲58%。深圳市11月一手住宅總成交6435套，日均成交215套，創今年以來新高，較上月增長90%。12月以來，成交量仍然呈現溫和放大的趨勢。

　　社科院金融研究所研究員尹中立認為，經過冰冷的“金九銀十”，一線城市部分地區房價開始出現較為明顯的下降。此輪降價的最大特點是新盤“低價入市”，其中部分樓盤的價格已經下降到消費者認為比較合理的水平，這是交易量出現回暖的最主要原因。

　　另一方面，央行連續5次降息和此前出臺的交易稅費減免、購買首套房享受0.7倍優惠利率等帶來的持有成本的降低，使部分購房欲望急切的購房者結束了觀望。但應該看到，11月份各地都有大量限價房、經濟適用房等政策性住房入市，此類房屋的成交量甚至超過了普通商品房的成交量。同時，在當前的經濟形勢下，頻頻吹來的政策暖風究竟能在多大程度上刺激潛在需求的釋放，多數專家仍持謹慎態度。

　　房價尚未大幅下挫，穩定程度較高

　　在成交量之外，房價的總體情況也值得觀察。來自國家發改委的數據顯示，11月份，我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個百分點，環比下降0.5%。從宏觀的統計數據上看，房價已經從前三季度的漲幅趨緩變為小幅下降。住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮認為，雖然當前不少城市出現了住宅銷售量和價格雙雙下滑的情況。但迄今為止，在全球范圍內，中國樓市依然是穩定程度較高的，并未出現歐美一些國家房價大幅下跌的情況。

　　“這并不是說中國房地產市場沒有風險。”陳淮說。數據顯示，截至2008年8月，我國個人住房按揭貸款總額為3.4萬億元，其中90%以上是過去4年中貸出去的。短期個貸高度集中，使金融系統存在一定風險。“我國近期連續多次降息，包括上次大幅度的降息，有利于緩沖可能存在的金融風險。”

　　“當前全國商品房銷售面積、土地購置和開發面積都大幅下降，房地產業正處于低迷期。”中國房地產業協會副會長朱中一說，在央行近期連續降息，并出臺鼓勵購房者買房的一系列財稅政策，有利于提振市場信心，穩定市場發展。

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