馬光遠

　　中國社科院12月2日下午發布2009年《經濟藍皮書》。藍皮書對中國房地產市場的未來走勢做了預測，認為2009年房地產市場將步入較長時間的調整期，房價進一步回調已成定局，在資金壓力和競爭趨烈的情況下，房地產市場將迎來新一輪的洗牌。同時，建設部政策研究中心專家梁爽也分析認為，2009年將延續2008年房市的低迷。

　　這樣的專業判斷，對房價抱有幻想的開發商而言，不知道是不是一劑清醒的靈藥。實際上，各地救市政策和10月22日“房地產新政”的政策并沒有立即提升房地產的景氣指數。新浪網的房地產景氣調查的結果表明，70%以上的人表示最近不會買房，而80%以上的人認為目前的房價不合理。

　　調查數據雖然并不能精確用于分析和說明問題，但至少可以說明未來房地產的走勢和目前房地產困局的真正癥結所在。其實，只要理性分析一下，我們就會發現，目前，房地產市場上圍繞政策、價格和利益的博弈，各方如果不能客觀對待，將希望寄托在不切實際的幻想上，最終可能導致多輸的局面。

　　首先，從國際因素來看，美國的房價盡管已跌去60%左右，但仍看不到見底的跡象。房價泡沫是金融危機的源頭，房價跌勢一日不止，就不能輕言金融危機到頭，實體經濟衰退的周期只會延長。在美國房價的帶動下，英國房價開始沿著美國房價的走勢走上跌途，澳大利亞原本堅挺的房價亦開始松動，日本、韓國更不用去說。種種跡象表明了國際房價整體進入了一個調整期，進入了下行的通道。在國際房價大跌、回歸理性的情況下，中國房市死守價格泡沫，幻想度過冬天，確實不大可能。

　　第二，從國內政策層面看，房地產市場的利益鏈條眾所周知。由于房價和地方財政之間千絲萬縷的關系，在房價問題上，地方政府和開發商之間存在一個唇亡齒寒的關系。所以地方政府首先展開自救，出臺了一系列的救房市的政策，從土地出讓金到回購商品房，可謂窮竭各種可能的政策工具，盡管力度很大，但收效甚微，于是呼吁中央政府也出手救市。

　　我們看到，中央政策的出發點顯然不同于地方政府，無論是10月22日的房地產新政，還是四次降息行為，并不直接針對開發商，而是擴大內需、救實體經濟之舉。但中央的政策，被房產商解讀為中央要救房市，解讀為房價無需下跌即可過冬的。考慮到房地產業在國民經濟中的帶動作用，11月10日國務院召開的省區市人民政府和國務院部門主要負責同志會議特別強調了房地產業作為國民經濟的重要支柱產業的地位。就政策而言，可能沒有第二個國家將房地產業放到這么高的位置。但國務院常務會議強調了住房的民生本質。就政策而言，無論是中央還是地方，利好基本已經出盡。至于“放開二套房貸”，開發商無非是想通過炒作和投資行為，繼續推高房價，這顯然不是政策層希望看到的。

　　第三，按照規劃，未來三年，住房和城鄉建設部計劃投資9000億元用于保障性住房，建設200萬套兩限房，400萬套經濟適用房，這將在很大程度上解決低收入家庭的住房問題。這對商品房市場的負面沖擊是顯而易見的。

　　第四，商品房空置面積達到新高。國家統計局最新數據顯示，截至10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%。中金公司在最近發布的2009年宏觀經濟展望研究報告中認為，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京等全國15個城市現有的商品房庫存，需要約27個月才能消化，這對開發商的資金面的考驗非常嚴峻。

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