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用住房保有稅調控樓市更有效
季懷銀
黨中央、國務院一再強調一定要保持房地產市場穩定健康發展，也就是說不僅要控制房地產價格過快上漲，同時也要防止其過快下滑，避免不正常暴漲暴跌。那么，目前房地產價格下跌到底正常還是不正常？政府該不該救市？救市會不會又導致價格虛高？筆者認為調控住房價格，離不開強有力的而且是運用正確的稅收政策。
“投機炒作”是住房價格暴漲暴跌的“罪魁禍首”
經濟的快速發展、農村人口尤其是發財致富的人口向大城市的轉移等，導致北京、上海這樣的國際大都市的住房消費需求增長，價格上漲在所難免。但是，還有一個不爭的事實就是：越來越多的有錢人發現住房上漲的趨勢后，紛紛囤積大量房源待價而沽，造成住房需求非正常過快增長，形成虛假的供不應求的局面，進一步推動住房價格飆升。最著名的“溫州炒房團”在各大城市炒房就是典型。
權威部門的一個統計資料顯示：1998年到2006年的9年時間里，住宅投資年均增長27.4%，即住宅供給增長速度是27%左右，而我們的城市人口增長速度只有3%，所以住宅應該已經是供給大于需求了。
但是住房卻被一些有錢人大量囤積，表面上是供給不足，實際上是投機炒作。前兩年還有開發商所謂“捂盤惜售”的怪現象，即開發商也加入了投機炒作的行列。另據搜狐和新浪房地產頻道發布的北京市可出售的二手房數據顯示，北京房屋實際存量已經很大，如果再加上新開樓盤房屋數量，北京可交易的房屋實際上數目驚人，如果正常交易，可能供大于求而不是供不應求。
那么，在目前住房價格出現下跌的趨勢下，是不是就沒有投機炒作了呢？回答是否定的。因為價格不再上漲甚至下跌后，投機炒作的人一旦賣出囤積的住房，就等于虧損，所以寧愿繼續死守。
而如此大量的被囤積的住房如果不及早擠出來，不但大量住房空置資源浪費，而且市場供求關系難以正常，大量的炒作將使住房價格永遠難以趨穩，最終的后果是不堪設想的：價格膨脹到一定程度必然因泡沫破滅而導致下滑甚至暴跌，等時機成熟時（比如政府救市）這些投機炒作者又會進行大量炒作導致房價再次暴漲……如此反復，房地產市場將陷入暴漲暴跌的震蕩不安中，罪魁禍首其實就是破壞了正常供求關系的投機炒作。
開征“保有環節的稅收”是抑制投機炒作的“治本之策”
既然房地產市場震蕩不安的罪魁禍首就是投機炒作，那么政府必須想辦法趕走投機炒作，然后才能使住房供求關系正常化，房地產業才能走入健康發展的軌道上來。要趕走投機炒作，強有力的稅收政策應該是其中最有效的經濟手段之一。
以前政府雖然也采取了多項稅收調控手段，但收效不佳，原因是這些稅收都是局限于交易環節一次性征收的，可以全部計算到價格上轉嫁給買方。因此，這種稅收調控措施不但趕不走投機炒作，反而推動住房價格的進一步上漲。
囤積住房的零成本和房價上漲的心理預期，使人們認為囤積住房只會增值不會虧損。尤其是北京這樣的大城市的住房市場前景幾乎為所有人所看好，增值穩定安全且保有成本為零。這兩個因素的同時存在，誘惑著所有手中稍微有點錢的人趨之若鶩，少者囤積幾套多者囤積十幾套或幾十套。因此稅收政策的實施必須要改變目前囤積住房零成本的現狀，即讓囤積住房的人付出較重成本，至少要抵消掉他的預期收益，才能真正趕走投機炒作的人。
發達國家正是針對以上兩個誘發炒作的因素，采取了兩個有效措施：一是引導投資方向，即設置和規范房地產投資基金，讓有意投資房地產的人通過投資基金進行投資，但也只是投資于經營性房地產（如房屋租賃、酒店、寫字樓等），而不是住房；二是開征住房保有環節的稅收，凡占有住房者，每年必須按當年評估的市場價值的一定比例繳納稅款，使那些想通過炒作住房發財的人望而卻步。
這兩項措施一疏一堵，堵疏結合，效果極佳，所以在發達國家的大城市基本見不到炒作家庭住房的行為。比如在法國，購房者必須向政府交納多種與房屋有關的稅，除地皮稅外，還需交納住房稅和空房稅等，高稅收成本使投機炒房者幾乎無利可圖。所以，巴黎雖然享有“世界花都”的美譽，但住房市場的需求一般僅限于真正居住的需求，價格平穩。
從目前我國的實際情況看，要有效防范住房價格的暴漲暴跌，保障住房市場的健康穩定發展，不妨可以借鑒一下發達國家的成功經驗。一方面引導房地產投資者的正確投資方向，即建立規范的房地產投資基金，投資于經營性房地產；另一方面盡快開征住房保有環節的稅收，把投機炒作的人從住房市場中趕走。
運用稅收調控手段應注意的幾個問題
我們救市決不是為了救那些被套的投機炒作的人，更不是為了掀起新一輪的投機炒作來活躍市場，而是為了避免持續低迷的房價會拖累金融系統。
我們救市一方面要放松過去限制交易量的從嚴政策，鼓勵改善型住房需求；同時還要采取新的措施避免因政策放松而再次引發投機炒作，真正將這次調控政策的目的僅限于鼓勵改善型住房需求。因此，應考慮開征住房保有環節的稅收——趕走投機者；建立規范的房地產投資基金——引導投資者。只有這樣，才能保證增加的交易量基本上都是改善型住房需求帶來的，而不是投機炒作帶來的。
在目前條件尚不完全具備時，不必要完全照搬發達國家的做法。目前，先不要對老百姓保有的所有住房都收稅，而只要將矛頭對準投機炒作者即可。在開征此稅時可以同時明確對生活必需的住房免稅，免稅的范圍可以采取最有利于納稅人的辦法確定，比如按套數和按面積兩個標準就高不就低的辦法計算。
為防止房主將原保有的多套住房分散過戶給兄弟姐妹分別持有以避稅的問題，如其兄弟姐妹原本已經有住房，那么新占有的仍要納稅；如其兄弟姐妹無住房，那么逼其分給兄弟姐妹享有也是好事，稅務機關只要檢查確為其兄弟姐妹擁有即可。
對于每年需要評估的問題，涉及國家稅款的評估是不宜交由社會評估機構評估的。我國目前已經有了一支官方的評估隊伍，即國家發展改革委系統所屬的價格鑒證系統。他們已經有了一整套成熟的評估技術和評估經驗，由他們具體評估并由稅務機關進行監督，可以滿足稅收征管的需要。
另外，也沒有必要擔心稅收會轉嫁給消費者。因為除了保有環節的稅收外，還有現在已經正在征收的交易環節的營業稅和所得稅，他們最多能夠將交易環節的稅款轉嫁給消費者，而累積多年的保有環節的稅款如果也讓消費者承擔，那么他出售的住房價格會比新房（沒有繳納保有環節的稅）高出很多，難以成交；而且保有的時間越長其稅負越重，越難以轉嫁。
總之，投機炒作的大量存在，是導致我國目前房地產市場震蕩不安的害群之馬，運用有針對性的強有力的稅收調控手段盡快趕走投機炒作，是確保我國房地產市場健康穩定發展的必由之路，而且迫在眉睫。
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