以“兩房”為主的美國住房金融體系的精巧設計，曾經令無數研究房地產金融的學者贊嘆不已。該體系的巧妙之處在于，通過“兩房”這個中介使美國房地產金融的風險分散到全球投資者頭上。

　　“兩房”這個精巧的設計未能經得起次貸危機沖擊所帶來的警示是：真正確保房地產金融穩定的良方只有一個，那就是努力控制房地產價格的上漲速度；房地產與金融是一對孿生兄弟；金融的過度發展會增加金融體系的風險。

　　尹中立 許雄斌

　　2008年9月7日注定是一個非常重要的日子，因為這一天美國政府宣布接管房利美和房地美（簡稱“兩房”）。美國財長保爾森強調，政府采取行動，是因為房利美與房地美對金融體系影響巨大，任何一家倒閉都會導致美國國內與全球的金融市場大動蕩。這兩家公司倒閉，也會影響美國人取得房貸、車貸與其它信用的能力。

　　如今，美國次貸危機引發的金融風暴席卷世界，全球經濟也開始不可避免地走向衰退。筆者認為，作為此次百年一遇的金融危機中的一個重要節點，“兩房”幾十年的發展歷程值得關注。“兩房”從一個挽救住房金融危機的機構變成被挽救的對象的過程，更值得我們深思。

　　“兩房”本是反危機產物

　　“兩房”本來是美國政府反住房金融危機的產物，起源于20世紀30年代的大蕭條。

　　對于美國銀行業而言，住房抵押貸款舉足輕重。在20世紀80年代之前，銀行業及儲蓄貸款機構50%左右的資產是住房抵押貸款，而在影響住房抵押貸款收益率的因素中，利率的變動最重要。在上世紀30年代大蕭條后，美國銀行業受到“Q條款”的約束，存款利率受到限制。因為住房抵押貸款期限長，且以固定利率為主，如果讓利率任意浮動將面臨巨大的利率風險。例如，上世紀50年代的住房抵押貸款利率只有5%左右，而到上世紀70年代高通貨膨脹時期存款利率曾經超過15%，銀行在50年代發放的住房抵押貸款到70年代將面臨負收益。

　　但控制存款利率并沒有使銀行擺脫危機，在上世紀70年代，美國國債收益率超過了10%，遠遠高于“Q準則”規定的存款利率上限，其結果是銀行存款流向債券市場，資本市場繁榮而銀行萎縮，這就是所謂的“脫媒”現象。資金的大量流失使銀行和儲蓄機構無錢可貸并出現流動性危機。

　　因此，大蕭條后為增加住房金融市場的流動性，房利美、房地美誕生了。它們從商業銀行或其他金融機構購買住房抵押貸款，然后發行債券融資，由于它有政府的信用作支撐，它發行的債券等級僅次于國債，融資成本很低，并通過購買其他金融機構的住房抵押貸款的方式為住房金融市場提供流動性，實際上充當著美國房地產金融市場的“中央銀行”角色。

　　這個機制在它創立之后的半個多世紀里一直運行良好，歷經了60年代金融“脫媒”的考驗、70年代美國經濟滯脹和80年代儲貸危機的洗禮。但遺憾的是，這個精巧的設計卻沒有能夠經得起次貸危機的沖擊。

　　房價暴漲引發次貸危機

　　任何房地產金融設計上的技巧所起的作用都是有限的，真正確保房地產金融穩定的良方只有一個，那就是努力控制房地產價格的上漲速度。

　　次貸危機的根源就是房價的下跌，但房價下跌的起因是房價大幅度上漲，因此沒有房價大幅度上漲就沒有次貸危機。要防止房地產金融危機發生，最重要的是防止房地產價格快速上漲。

　　這些道理并不復雜，其難點在于政策制定者的短期行為如何克服。2001年后美聯儲一定知道將利率降到1%的后果，但還是這樣做了，為什么？說白了就是為了克服當時眼前的經濟下滑的風險，是為了自己短期的政績。如果沒有利率的大幅度降低，就不會有房地產市場的繁榮，也不會有現在的次貸危機。所以，將次貸危機的責任算在格林斯潘的頭上是有道理的。

　　我國的房地產價格同樣存在過快上漲的隱患，2004年后很多城市的房價出現了翻番上漲，這樣的上漲是不正常的。尤其值得關注的是，很多地方政府出于短期政績的考慮，喜歡推高地價、房價，為我國的房地產金融風險埋下隱患。要知道，任何事情的發展都有一個度，將房價推得越高，下跌的風險就越大，后果就越嚴重。

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。