觀察家

　　“十一黃金周”期間，北京期房的銷售同比下降近72%。這樣的結果超出了很多專業研究人士的預期。那么，是什么因素導致2005年以來北京樓市的暴漲暴跌？未來的北京樓市將如何演變？

　　此前，有些觀點認為，北京房價高漲的原因是首都因素，全國乃至全世界有錢人都到北京來買房子。這樣的分析似是而非，因為北京一直是首都，但2005年前房價一直比較平穩，尤其是2003年、2004年上海房價大漲的時候，北京房價卻沒有上漲。

　　根據筆者的觀察，導致2005年后北京房價大漲的邊際因素有以下三個：

　　因素之一是人民幣匯率升值。匯率改革是2005年7月底開始的，在匯率改革的刺激下，國外資金紛至沓來，北京和上海、深圳等中心城市受此影響最大，住宅及其他商業地產成為人民幣升值過程中外資資產組合的重要部分。

　　因素之二是石油、煤炭、有色金屬等大宗商品價格的飆升。全球大宗商品價格的上漲導致從事這些行業的企業和個人出現暴富，在這些暴富群體中，山西煤炭老板對北京的房價影響最明顯。例如，即使在2008年第二、三季度，在十分蕭條的市場環境下，北京SoHo在東三環的新樓盤依然有良好的銷售記錄，原因是該樓盤主要在山西營銷。這種現象不僅出現在北京，全國各地都有類似的現象。

　　因素之三是股票市場的繁榮。2005年至2007年底，我國股票價格平均上漲500%多。在股權分置改革之后，以前不能流通的股票逐漸開始流通，相當于在兩年的時間里中國的GDP額外地增加了一倍。問題的關鍵在于，這些增加的財富全部是金融資產，是流動性很高的金融資產！這些資產具有準貨幣的功能，它極大地提高了社會的實際購買力。

　　2008年初以來，以上三個因素都出現了較大變化。

　　匯率升值速度減緩。進入2008年下半年，我國外貿順差明顯減少，出口增長也明顯減速，人民幣升值雖然不能說到了盡頭，但短期內不會有太快的升值動力了。另外，國際金融市場動蕩不安，全球房地產哀鴻遍野，國際資本自顧不暇，紛紛從國外市場回流資金，投資房地產的意愿明顯下降，對北京、上海樓市影響是明顯的。有些機構還出賣在中國的不動產，以補充流動性。

　　其次，大宗商品的價格已經出現了大幅度調整。在金融危機的打擊下，全球商品需求出現萎縮，大宗商品的牛市結束了，至少是暫時結束了。商品牛市的結束使先前暴富的群體收入的增量大幅度減少，他們對住房的需求也必然減少。

　　股市的大幅度下跌眾所周知，這種現象導致財富效應大大縮水。

　　2005年至2007年，上述三個因素都在邊際上增加對北京、上海樓市的需求，而如今都向相反的方向演變，結果是顯而易見的，北京、上海的樓市需求突然出現了斷層！

　　要讓需求與供給重新匹配，需要樓價下跌和工資收入上漲來消化，如果居民收入提高較快(包括通貨膨脹的因素)也許樓價下跌的幅度不會太大，但如果收入增加緩慢，樓市下跌的幅度將超預期，尤其是四環以外的樓市影響會更大些。

　　尹中立(中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任）

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