房價的理性位置

　　樓市的理想狀態是實現人皆有其屋，以其為目標實現成交量和價格的最佳配置。但這顯然是不現實的。在一定時期之內，中國的樓市仍將是賣方市場，房子的價格并不等于其價值，而是等于買方所能接受的最高價格，在經濟學上稱為保留價格。在目標價格與保留價格之間進行折衷，就可以把當前房子的合理價位界定為普通城鎮家庭能買得起經濟適用房，或者中產階層能買得起商品房。由于中產階層的收入數據不易獲得，經濟適用房與商品房的換算系數為0.8，為了直接把普通城鎮家庭和商品房掛鉤，可以用0.8的系數來折算。

　　消費者以現有房產的變現來支持首付款。按2002年6月進行的我國首次《城市家庭財產調查》報告，我國城市居民戶均資產22.83萬元，其中金融資產7.98萬元，占34.9%，房產10.94萬元，占47.9%，其他為耐用消費品和經營性資產。考慮到升值因素，到2007年來我國房產價格總體約上升了53%，則戶均首付支持能力為16.68萬元。

　　消費者以未來收入中的一部分來支付按揭款�？鄢�收入中的1/3來滿足衣物、交通通訊、娛樂教育、醫療保健等其他生活支出和進行必要的儲蓄，扣除食物支出(2007年我國城鎮居民的恩格爾系數為36.3%)之外，消費者可用約30%的收入來支付按揭款(在美國買得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超過家庭收入的28%，如果超過此限，那么就被認為是住房負擔過重)。

　　城鎮家庭戶均人口按3.1計算，戶均購房面積按90平方米計算，首付比例為30%，現行銀行按揭利率為7.83%，貸款年限為30年或20年。不考慮未來的收入增長因素。

　　從表2可以看出，由于首付款只占房價的30%，對于全國平均水平來說，消費者可以用已有的房產輕松實現以舊換新。對京滬穗等一線城市來說，本地人擁有的房產可以受惠于房價的高增值，以舊換新不成問題，但絕大部分外地人擁有的房產就不足以在京滬穗支付首付。更關鍵在按揭款上。從表3可以看出，以30年按揭來算，2007年全國的商品房平均價格高于消費者可理性支持的價格10.24%，表現出了一定的泡沫。房價在區域之間的分布極不平衡。在北京、上海等城市，高出的比例分別為165%和56%，泡沫已經十分嚴重。河北、山東等地總體上來說房價泡沫并不大。

　　總體來說，房價偏離價值10%左右的波動是可以接受的。因此從全國范圍來看，房價泡沫并不嚴重�？蓱]的是房價在區域分布上極不平衡，在某些熱點地區，已經達到了崩潰的邊緣。

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