文/白沙

　　人們對中國的經濟形勢長期看好，因此不少人說中國的房價將上漲。如果指長期趨勢的話，這種說法沒有錯。理想的房價曲線，是一條隨著經濟增長尤其是收入提高而逐漸上升的曲線。但是落實在曲線上的具體一點兒，有走高必然就有走低，現階段的房價偏高，這是不爭的事實。那么房價在短期會不會降，下降的空間在哪里？

　　房價的上升空間在哪里

　　中國經濟的健康快速發展，是房價曲線總體上升的最大依據。但有上升必然會有下降，如果在一定時期上升過于迅速，接下來一定時期的調整甚至下降都是不可避免的。由于對中國經濟的發展普遍看好，國內外游資對房價的抬升作用也很大。

　　支撐當前高房價的另一個客觀因素是中國的城市化進程和人口紅利。大多數中小城市的城市化率在40%左右，與北京84.3%的城市化率和上海88.7%的城市化率相比，這些中小城市的城市化才剛剛開始。

　　新中國至今經歷了4次人口出生高峰。1962～1977年的第三次人口出生高峰是最大的一次。按照慣例，30～45歲是購房置業的最佳年齡。正是這些人支撐起了中國房地產的市場化進程，以及推動了現今的樓市高潮。這一波高峰的主力已過，房價的暫時回落可以預期，但第三次人口出生高峰(1982～1991年)帶來的沖擊很快就要來到，而且這部分人對改善性住房需求的追求更加強烈。

　　有人認為，中國目前的房價已經太高。體現在房價收入比(住房價格與城市居民家庭年收入之比)上，國際公認的合理比例為3∶1～6∶1，2004年北京、上海和杭州已經分別高達15.35∶1、17.98∶1和16.48∶1，在2007年北京市的房價收入比更是高達19.03∶1，遠遠超出了人們消費性需求的承受能力。

　　但是需要注意的是，2007年全國的房價收入比為6.98∶1，已經離國際公認的合理比例區間不遠。而且房價收入比是與一定的經濟發展階段相聯系的。我國目前的收入水平與發達國家相比有一定距離，我國人均收入如仍按10%左右的比例增長，而房價在調整到合理價位之后，能夠繼續保持總體3%左右的速度增長，那么在接近發達國家的經濟水平上，我國的房價收入比也將落入合理區間。

　　房價大跌可能嗎

　　臺灣股市和樓市發展歷史表明，股價與房價是正相關關系，而且股價對樓市的影響比樓市對股市的影響大。通過研究1982～1990年數據，股價變動1%，房價則變動0.56%。照此類推，上證指數從2007年最高的6104點下跌到現在的2700點，跌幅高達56%，則房價的最高跌幅可達30%。

　　在目前的情況下，除非經濟形勢深度惡化，否則房價大跌的可能不大。但是在局部地區和典型城市，由于房價偏高和投機過度，出現較大幅度的下跌完全成為可能。

　　在整體調控上，政府會樂見10%左右的下跌幅度。而在局部調控上，30%的跌幅是一道大坎。因為房貸的比例一般為7成，30%的跌幅意味著在高點進入的按揭者已經成為樓市“裸泳者”，進一步的下跌意味著還款難度大增，會導致銀行不良資產的大面積出現。

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