秦兵 馬傳貞

　　作為炒房者理應承擔市場風險，作為個人入住，如果繼續還貸，有房子在至少還存在著租用價值。如果購房者選擇斷供，不但承擔了房子降價的風險，還要承擔銀行的罰息和訴訟費等因銀行行使權利所產生的一大筆費用。“斷供”不僅使買房人經濟受損，一旦被銀行列入“黑名單”，今后消費和貸款都會受影響

　　深圳房價持續下跌，這種被人稱為坐滑梯的房價走勢，引發了購房者的斷供現象。斷供，一時成為了網絡上的熱點詞語。面對泡沫房價，斷供，是否為購房者的良策之舉呢？它將產生哪些法律問題和社會問題？我們又應當如何從制度上加以應對？

　　首先，我們應當厘清相關法律關系。

　　購房者與開發商之間是基于買賣合同而產生的買賣關系，購房者與銀行之間則是基于借款合同而產生的借貸關系。這是兩個獨立的法律關系。

　　銀行“按揭”貸款，是購房者以其所購買的房屋作抵押，向銀行申請貸款，由銀行先行支付房款給房產商，之后購房者按協議逐月向銀行支付貸款和利息的一種付款方式。

　　購房者辦理完貸款、入住手續，開始還銀行貸款的時候，開發商已經收到了房屋的全款。如果房屋本身沒有問題，購房者想要退房只能是與開發商協商。在房價急速下降的情況下，開發商想盡辦法把房子賣了出去，又怎么會把房子給你退了呢？

　　但如果選擇斷供不還貸款，購房者是否能減少自己的損失呢？

　　購房者在與銀行辦理貸款時，是以房屋作為抵押財產進行了抵押的，購房者知道在自己還不上貸的時候銀行可以行使抵押權。銀行有權就該財產優先受償。而因房價一路下跌，對抵押物拍賣的價款很可能不足以償還余下的貸款，那么這部分差價和利息的損失，是不是就由銀行承擔了呢？

　　而且，銀行行使了抵押權是否就免除了購房者的違約責任？

　　購房者不按期償還銀行貸款，根據合同約定，超過合同中的還款期限即構成違約，是違約行為中的拒絕履行。

　　違約行為，是指當事人一方不履行合同義務或履行不符合約定條件的行為。

　　如果購房者存在有違約行為，并無免責事由，就要對對方即銀行承擔違約責任。根據合同法第一百零七條的規定“當事人一方不履行合同義務或履行合同不符合約定的，應當承擔繼續履行，采取補救措施或賠償損失等違約責任。”繼續履行也稱強制實際履行，是指違約方根據對方當事人的請求繼續履行合同規定義務的一種違約責任形式。

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