本報記者 劉垚霞

　　12月11日，國務院召開常務會議，強調城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

　　所謂的小產權房，是指占用農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發。

　　其實早在1999年5月，國務院辦公廳發布了規定，農村住宅不得向城市居民出售。

　　但實際的情況是，小產權房已經熱銷了多年，購買了小產權房的居民也有相當的數量，客觀上形成了一個群體。

　　買了不該買的房，固然有購買者法律意識淡薄的原因。然而一些農村集體組織違規開發，相關行政部門監查不嚴致使小產權房泛濫，恐怕也難脫干系，同時不斷攀升的房價，更是對相對便宜的小產權房熱銷，起到推波助瀾的作用。

　　由于近年來商品房整體價格的急劇攀升，再加上隨著國家各項稅費的不斷完善，催生出了小產權房的市場需求。

　　《財經時報》了解到，“小產權”樓盤大多是由村、鎮自己開發，不存在土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本，而且不需要繳納相關的房地產開發的各項稅費。

　　根據北京鏈家地產的統計數據顯示，北京小產權房幾乎占到北京在售樓盤總量的兩成左右，其房價多數集中在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環內動輒萬元以上商品房價格的30%左右。

　　小產權普通住宅的均價則為每平方米3400多元，另外小產權房不僅省去了土地轉讓費等費用，以這個價位，大多數城市家庭都可以自己解決住房問題。

　　低廉的價格造成了購房者對“小產權房”的趨之若鶩，但在“小產權房”熱銷的背后，卻是難掩的巨大風險。

　　據專家分析，購買“小產權房”的危害，從購買者的角度來看，由于無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護，一旦遇到政府重新規劃和拆遷，一般情況下都不會給予補償，且“小產權房”開發工程多承包給實力不大的小建筑商，房屋質量問題屢見不鮮。

　　對于小產權房，目前北京市的態度基本就是停工停售，并且會依法追究相關責任人的責任。

　　而至于停工停售后的小產權房是拆除，還是通過補齊手續的辦法使其合法化，目前尚無明確的辦法加以規定，北京市計劃在下一階段對北京全市小產權房項目的具體情況進行逐個摸底，包括其分布情況，數量，購買人群等，最終結合這些調查數據以及通過各個部門的溝通才能制定相應的政策。

　　鑒于小產權房如此復雜的原因，國土資源部的有關負責人表示，“對于嚴重違規又不符合規劃的小產權房，要拆除；而一些已經形成一定規模、符合土地利用規劃的小產權房，可考慮讓其補齊手續后轉為合法”。

　　對于政府部門來說，允許小產權房“轉為合法”也意味著，其在對待小產權房問題上開始采取一種更為妥協、務實的態度。

　　在目前畸高的房價面前，小產權房雖然不合法，但卻具有相當的合理性，能帶來多方共贏。

　　“鏈家地產”市場研發中心認為，目前解決小產權房問題還缺乏法律依據，采取一刀切方式，顯然不符合實際且成本極高。

　　因此有專家建議，對于已經既成事實的這部分小產權房，相關政府部分可以出臺一個特殊的“交易管理規定”來創建一個相對“合法化”的交易環境。

　　在此“交易管理規定”中，可以通過補交稅費和政府采取統一收購的兩種方式進行處理，即對小產權房進行性質和標準的再劃分，然后針對不同性質和標準的小產權房采取不同的稅費補交標準以及相關的政府收購制度。

　　比如，給予有關的稅費減免優惠，讓開發商和購房人補交相應的稅費，在條件具備的情況下，獲得正規合法的房屋產權證書；如果購房者在購房時，受開發商的蒙蔽欺騙，在不知情的情況下購買了小產權房，可以解除購房合同，并向開發商索賠。-

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