盛大林

　　連日來，關于商品房降價的消息不斷。在繼廣州一些樓盤降價促銷的消息傳出不久，又有報道說深圳有的樓盤價格降幅超過30%，送書房、送物業、送裝修……各種變相降價形式層出不窮。上海、北京也出現了有價無市、銷量和均價都下滑的情況。但開發商們卻否認房價下跌，購房者也說沒有感覺到房價下降了。政府官員和專家們的意見也莫衷一是。有人說中國的房地產已經出現“拐點”，有人說即將出現“拐點”，有人說還沒有出現“拐點”。

　　這家媒體說房價降了，那家媒體說不是事實；這個專家認為“拐點”已現，那個專家認為那是錯覺。一邊是言之鑿鑿，一邊是信誓旦旦，老百姓都不知道該聽誰的了。那么，房價到底“拐”了沒有？對此，我有三點看法——

　　一，目前的信息不足以斷言“拐點”已經出現。今年下半年以來，房市出現了兩大轉折性跡象：一是成交量下滑，二是成交價格下降。前者已經出現好幾個月了，但后者只是最近一兩個月才在個別城市出現的。而判斷房價的走勢，僅憑一兩個月的數據明顯不夠。因為銷售的結構會直接導致某月成交均價的波動。比如某月成交的主力是低檔樓盤，那么成交均價就會下降，但這并不意味著房價的下滑。有數據顯示，北京近期成交均價的下滑主要就是這個原因造成的。因此，要判斷房價是否已經拐頭，至少還要觀察幾個月。

　　二，房市出現回調是完全可能的。幾年來，開發商不斷提高商品房價格，有的還“捂盤”、“囤地”，同時老百姓在高喊房價太高的同時卻又不得不勒緊腰帶貸款買房。這種博弈實際上就是承受力的比拼。人們都對購房者的“不堪重負”感同身受，其實開發商的壓力也不會小。要知道，“囤地”和“捂盤”都要天量的資金來支撐，而正常的資金鏈還要維持。近年來，由于流動性的泛濫，大量的資金源源不斷地流入房地產業，但這種注入也不是無限的。隨著二套房認定統一以戶為標準、大幅提高存款準備金率等緊縮性貨幣政策的出臺，開發商的承受力勢必受到嚴峻考驗。為了盡快回籠資金，緩解資金鏈緊張的狀況，開發商可能不得不采取一些促銷措施，比如降價。廣州、深圳的一些樓盤的價格下調可能就是這個原因。

　　三，即使出現“回調”，也只能是暫時的，不能稱之為“拐點”。供求關系是市場價格的決定性因素。在供不應求的市場中，價格的總趨勢必然是上行的，這是基本的市場規律。目前，由于能承受高房價的消費者不斷減少，加之“拐點”預期的出現，觀望待購的消費者逐漸增多，但這不等于需求的真正減少。需求是剛性的，而觀望是有限度的。當觀望一段時間未見大幅降價之后，一些消費者就可能不再堅持。而隨著市場的回暖、資金鏈的松動，價格就會再次上揚。貨幣政策雖然在緊縮，但消化的流動性并不多。而在一個供不應求的市場中，各種政策成本最終都會轉嫁到消費者的身上。

　　近年來，為了穩定住房價格，政府也可以說“雙管齊下”：一方面，努力擴大供給，比如加大土地供應、盤活土地存量、打擊囤地行為等；另一方面，極力抑制需求，比如出臺二套房貸款政策、提高存款準備金率等。但是，前者的力度不大，并沒有擴大有效供給；而后者的收效也不是太大，而且有悖于城市化的發展趨勢。總之，供不應求的局面并沒有得到根本改變。在這種情況下，真正的“拐點”不可能出現。

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