劉杉

　　房地產市場是否進入冬季，成為近期市場熱議的話題。盡管11月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，但房地產市場的拐點似乎已經顯現。

　　兩個方面的價格信號，頗能說明問題。

　　一個信號是房價。有媒體報道說，萬科產品近日全線降價。報道稱，12月9日，位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤，不到兩個小時，首次推出的C棟156套單元即全部售罄，市場突然再現久違了的火爆。其“原因在于萬科開盤定價13000元／平方米的均價，遠遠低于之前透露的20000元／平方米以上的價格”。另一個廣州樓盤萬科云山開盤價12000元／平方米，上周末出現部分單元價格為7000元／平方米起。而10月20日，萬科以7500元／平方米的低價推出位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡，開盤當天售罄；上海萬科部分樓盤降價，平均降幅15%……”。據報道，在萬科“領跌”下，中海地產、招商地產、金地集團紛紛跟隨進入降價潮。事實上，在廣州和深圳等一線城市，近期出現了房價整體大幅下降的情況。

　　房價下跌的主要原因是信貸緊縮導致開發商資金緊張，為了獲得充足周轉資金，開發商不得不降價銷售。像萬科這樣的市場先知先覺者，帶頭降價出售樓盤，說明市場環境的確發生了變化。就在開發商普遍聲稱市場不會變時，萬科老總王石則向媒體表示“我承認樓市拐點確實已經出現了”。

　　另一個信號是股價。就在萬科房價下降的同時，以萬科為龍頭的房地產上市公司的股價也出現大幅回落。萬科A股11月1日最高價為40.78元，12月17日以近跌停板收盤，收盤價為27.10元，一個半月來跌幅為33.5%。深圳華僑城A股11月12日最高價為74.50元，12月17日收盤價為44.78元，一個月下跌幅度為39.9%。泛海建設9月25日最高價為71.30元，12月17日以跌停板收盤，收盤價為41.49元，近三個月的跌幅為29.8%。而深滬股市的房地產板塊指數，則從11月1日最高的6467.73點，下降到12月17日的4876.76點，自調整以來，下降幅度為23.57%。

　　事實上，房地產股價在近幾天出現了連續快速大幅調整的局面。股價的大幅下跌，說明市場的另一個先知先覺者———機構投資者預見到了房地產市場的整體前景不妙，開始大量拋售房地產股。而這種拋售的市場背景是，市場預期人民幣大幅升值，并普遍看好房地產上市公司2007年的業績。

　　萬科降價和機構投資者拋售股票，表明開發商和股市投資者都不看好2008年的房地產市場。

　　如果說萬科等開發商降價是為了彌補銀行貸款的不足，以獲得流動資金的補充，那么，股價的大幅下跌，則意味著開發商從資本市場獲取廉價資金的好日子已經過去了。開發商以往的融資-拍地-囤地-再融資的經營模式恐怕也不復存在了。

　　兩個價格信號變化的背后，實際透露出來的信息則是房地產市場供求狀況和資金市場供求狀況出現了關鍵性的變化。

　　房地產市場供求緊張的局面有所緩解。緩解的原因一方面是政策加大了小戶型住房的供給比例，以滿足居住性需求；另一方面是政府通過提高利率、緊縮信貸等方式，抑制了投機性需求。同時，對土地囤積的清理工作，也會加快開發商的房屋開發速度。更重要的是，房價太高了，大家買不起了，交易量必然會下降，而這正是價格構筑頭部的重要特征。

　　資金市場的緊張狀況則日益突出。由于通貨膨脹預期較高，中央銀行不得不加大實施緊縮性貨幣政策的力度，在整個國民經濟受到緊縮性貨幣政策影響的時候，房地產市場也自然難以避免。而對于房地產金融本身而言，在美國次級債風波影響下，中央政府終于認識到了房地產信貸存在著的巨大風險，開始主動收縮貸款，這不僅影響到購房者，而且對于依靠銀行信貸過日子的開發商更是致命的打擊。

　　由于中國的房地產金融創新滯后，在銀行緊縮條件下，開發商只有兩個辦法獲取資金。一個辦法是通過加快賣房，提高自身資金周轉速度，來維持正常經營；另一個辦法是上市融資，通過資本市場圈錢。但證監會的政策實際上幾乎關閉了房地產IPO的大門。而對于已經上市的房地產公司而言，則由于在國家清理土地政策壓迫下，已經無法利用囤地來圈錢，再加上受到股價持續下跌的影響，因而，從資本市場融資也會越來越困難。當然，引進國際戰略合作者，成為開發商融資的重要途徑。但限于外資政策制約，這種方式只能是杯水車薪。

　　因而，對于開發商來說，獲得資金最好最快的辦法就是賣房。

　　賣房，降價賣房，就是開發商最好的選擇。為什么會降價賣房？因為大家遇到了同樣的難題，都得靠賣房獲得資金。而經濟學的囚徒困境理論告訴我們，每個開發商的最優選擇就是先跑。

　　降價吧，還等什么，別讓王石先跑了。(18C2)

　　相關專題：

　　傳內地大中城市房價下跌

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。