王嘉(興業(yè)證券研發(fā)中心行業(yè)研究員)

　　今明兩年業(yè)績高成長無慮

　　2007 年初開始出現(xiàn)全國性的旺銷局面，“5·1”之后進(jìn)一步加劇，雖然在央行9月底出臺房貸新政，且房產(chǎn)銷售逐步進(jìn)入銷售淡季，2007年銷售金額遠(yuǎn)超往年平均已成定局。

　　從銷售面積和竣工面積之比不難看出，是旺盛的需求推動了此輪房地產(chǎn)市場的加速趨勢。

　　房價也呈現(xiàn)全國性加速上漲趨勢，8月份價格環(huán)比漲幅創(chuàng)近年新高。

　　

房價的快速上漲使得房地產(chǎn)公司銷售毛利大幅提升，考慮到項目結(jié)算滯后項目預(yù)售約1年左右，我們認(rèn)為2007年全年和2008年毛利率還將在目前基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升。

　　兩次人口高峰開始疊加

　　25-50歲是中國人生命周期中住宅消費的旺盛階段，根據(jù)2004年人口普查的數(shù)據(jù)，中國10-44歲人口占總?cè)丝诘?7.6%。未來15年中，兩次生育高峰出生的中國人將在購房高峰期重疊。

　　我國每年新增城市人口約2000萬，以城鎮(zhèn)人均居住面積推算，新增需求約4億平米，幾乎和2006年的住宅竣工面積相當(dāng)。參照其他新興經(jīng)濟(jì)體發(fā)展規(guī)律，依據(jù)政府控制性指標(biāo)及可比經(jīng)濟(jì)體發(fā)展規(guī)律，預(yù)期未來15年需新增城鎮(zhèn)住宅169.4億-203.3億平米。

　　以2006年竣工面積4.3億平米為基數(shù)，未來竣工面積年均增長率需在15%左右，考慮到房價漲幅，行業(yè)收入復(fù)合增長率應(yīng)在20%以上。

　　人民幣升值中的重要投資渠道

　　匯率的背后反映的是國家間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、研發(fā)管理等綜合能力的對比。日元的升值歷程也長達(dá)20年，中國或許會更長。

　　美國近30年GDP和房價的復(fù)合增長率分別為7%和6%，考慮到租金收入以及杠桿效應(yīng)，房地產(chǎn)的實際投資回報率將超過GDP增長。

　　在RMB漫長的升值過程中，房地產(chǎn)作為投資品種，對大資金的吸引力是其他金融產(chǎn)品難以替代的。

　　土地供應(yīng)缺乏增長空間

　　我國耕地面積從1996年的19.51億畝減少到2006年底18.27億畝，過去10年年均減少1240萬畝。2010年耕地保護(hù)的控制性目標(biāo)為18億畝，意味著2007-2010年每年最多減少675萬畝。

　　耕地保護(hù)的緊迫形勢預(yù)示著土地供應(yīng)量缺乏增長空間，且成本將越來越高。

　　雖然土地供應(yīng)量2007年以來觸底反彈，但由于投入市場的土地大多位置較為偏遠(yuǎn)，配套有待完善，要形成有效供應(yīng)尚需時日。因此，2007年以來住宅新開工面積增速、施工面積增速與2005、2006年相比并無改善。

　　預(yù)計未來1-2年市場總體供求大致平衡，部分地區(qū)仍將出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。開發(fā)成本明顯增加，供應(yīng)并無改善，在供不應(yīng)求情況下，增加的成本絕大部分向購房者轉(zhuǎn)嫁。

　　還有多少調(diào)控牌可以打？

　　美國次貸危機不散，市場普遍預(yù)期未來12個月美聯(lián)儲降息幅度在50個基點左右。這意味著央行再升息兩次，中國1年期存款利率就將超過美聯(lián)儲基準(zhǔn)利率。

　　存款準(zhǔn)備金目前已經(jīng)達(dá)到13.5%的歷史新高，貨幣政策的調(diào)控牌所剩無幾。而且利率提升、按揭門檻提高等溫和手段有利于為目前偏熱的房市降溫，平滑市場波動。

　　物業(yè)稅出臺的難點在于中央和地方的博弈：土地出讓金制度何去何從，哪些稅種將合并為物業(yè)稅，地方政府財政預(yù)算有何影響？稅基的確定：是否考慮人均居住面積，是否存在免征條件？稅率如何確定？1%將成為壓垮房奴的最后一根稻草，0.1%則無關(guān)痛癢；英國每千人中有1名物業(yè)估價師，我國目前僅有3.5萬。即使妥善處理上述一切，從人大立法到中小城市實際試點至少還需要2年時間。

　　物業(yè)稅對房價的影響機制在于：持有成本上升，有利于減少投資性購房，房地產(chǎn)市場將因此而相對平穩(wěn)。在旺盛的需求之下，決定房價的因素不是成本，而是購買力，房價是否會明顯的下降還未可知。物業(yè)稅不會改變住宅市場化的趨勢，也不會改變目前的開發(fā)模式。因此，我們并不認(rèn)為物業(yè)稅的出臺是行業(yè)性利空。

　　投資建議

　　我們給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級，尤其看好住宅開發(fā)類上市公司利潤增長潛力。

　　重點關(guān)注公司：萬科、保利地產(chǎn)、冠城大通。其中冠城大通公司擁有充足且優(yōu)質(zhì)的土地儲備，目前不足20倍的動態(tài)市盈率使得我們給予其強烈推薦評級，目標(biāo)價34.20元。-

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