本報記者 程志云 姜洪橋 北京報道

　　2006年12月4日，渣打銀行的兩位經濟學家拋出了一份令人瞠目的報告。這份題為《外匯熱錢正在神秘離場》的報告聲稱已經找到2006 年上半年有大量資本外流的證據，并估算外流資本共計240 億美元。兩位經濟學家認為，是2006 年第一、二季度調控房價的風聲和抑制房價的政策最終導致了熱錢離場。

　　僅僅在一個多月以前，地產投資機構仲量聯行發布了其對于全球上半年房地產投資情況的報告。該報告對于2006年上半年國內房地產吸引外資情況卻相當樂觀。該報告數據顯示，上半年，中國吸引房地產直接投資高達47.5億美元，同比翻一番。其中流入中國內地的跨境資本達到27.7億美元，占總投資額的58%。

　　兩份不同性質的機構從不同視野所觀察到的結論南轅北轍。然而，這并非表面上的學術之爭，真正令人關心的是，目前，境外那些千方百計來到中國預備在

　　進還是出

　　“我還沒有看到報告。但我想這不一定是房地產調控的結果。也可能只是出于分散投資風險，離開中國。” 世邦魏理仕大中華區董事總經理蒲敬思指出。

　　不僅是世邦魏理仕一家，更多接近實戰的房地產機構和研究機構卷入了這場爭論中。

　　北京思源置地投資有限公司副總經理林茂告訴記者，目前全球資金大量過剩，到處在尋找高回報的投資市場。由于人民幣持續升值的趨勢已確定、國內房地產價格持續幾年的飆升，中國的房地產行業在新興市場國家中尤其具有吸引力。從目前國際市場上的跡象顯示，大量資本還在積極尋找進入中國房地產的機會。

　　作為佐證的是，12月8日，嘉德置地旗下的中國零售房地產信托基金(Capita Retail China Trust)正式在新加坡交易所上市交易。該基金的招股價格為1.13新元(約合5.6元人民幣)每股，1.6新元開盤即高開高走，截至收盤時，其價格落在1.8新元上，溢價過半。而投資新加坡REITs的機構投資者很大一部分來自歐美。

　　當下，作出熱錢離場的結論似乎有些草率。

　　記者了解到，渣打的分析來源于宏觀數字分析。王志浩的依據是，身為發展中國家的中國，統計系統不盡完善，一些外匯流動并未得到記錄，另一些記錄得過早或過晚，從而致使前后數字不吻合。有鑒于此，國際收支平衡表中增設了誤差和遺漏項，通過修正使經常賬戶/金融賬戶與外匯儲備的變動一致，而這些誤差和遺漏項恰恰成了熱錢流向的晴雨表。

　　虎杰投資顧問首席分析師張寅指出，“我覺得渣打的報告忽略了幾點因素。第一是6月份以后，中國的QDII，中國政府也鼓勵國內資本外流；第二，今年外資企業向外匯款利潤有所增加；第三，國際貿易不平衡的因素很多，外管局沒有做出詳細的解釋。”

　　張寅進一步指出，之前，我們所謂的游資大部分是華人，以外匯形式進入中國。其比例可能不低于70%，以后，可能會有更多的石油美元進入中國房地產市場。它們主要來自中東和俄羅斯。已經有跡象證明了這一點。“而渣打最近也投資了北京的一個項目，屬于股權投資。”他說。

　　渣打報告撰寫者之一的常鐘先生認為，對于熱錢的走勢和判斷無疑是下結論最為困難的領域之一。作者的模型或許有不準確的地方，但是其依據宏觀數字、政策作出的定量分析。“我們得出的結論更著眼于對經濟趨勢作出合理預期。”他說。

　　趨勢

　　但是，從現實情況看，渣打經濟學家無疑對未來提出了一個合理的警示。

　　“危言聳聽”的不僅是經濟學家們。就在10月30日公布的《中國金融穩定報告(2006)》中，中國人民銀行發出警告指出，當前房地產市場前景尚不明朗。房地產市場的調整將分別影響到投資和消費，進而對經濟增長和金融穩定產生負面影響。

　　該報告進一步假設，如果房價出現較大幅度下跌，銀行自身持有的房地產抵押價值會降低，沖抵銀行自有資本，銀行資本的下降會使銀行減少對房地產的信貸投放，推動房價更大幅度地下降。

　　央行的報告表現了監管者的擔心，而近期房價增速下跌成為另一個危險的信號。

　　國家統計局的國房景氣指數表明，1-11月，全國商品房平均銷售價格為2345元/平方米，同比增長5.7%。其中，商品住宅平均銷售價格為2211元/平方米，增速與商品房持平。對比1-10月商品房價同比增長11.7%、商品住宅10.2%，1-9月商品房價同比增長13%、商品住宅10.9%的數據，增幅已有明顯下降。

　　常鐘表示，這對于熱錢的影響非常大。熱錢投資周期相對較短，很多只看中幾個月到1年以內的投資機會,因此所承擔的各種稅務與費用都是比較高的。價格增速放緩會直接影響其收益。而且，目前中國政府的政策給他們留下的印象是：國家對房地產的調控措施不會停止，目前已經體現在價格增速上了。在感覺價格不明朗、利潤空間有限的情況下，他們就會考慮撤出中國，選擇其他投資會。

　　不僅僅是房價增速減慢的問題，最近有消息稱，包括“內地住宅第一貴”湯臣一品在內的上海多個樓盤，不久前接受了有關稅務部門的稽查，其理由是涉嫌虛假銷售等。

　　一直以來，“湯臣一品”平均每平方米售價高達11萬元的天價給節節飆升的國內房價豎起了一個新標桿。作為標桿性的企業被查，高企的房價是否還能夠找到支點呢？

　　實際上，從2003年年底開始到現在，海外資本投資中國樓市始終抱有持續介入的熱情，大肆購買國內物業。

　　拿金融大鱷摩根斯坦利來說，光是2006年上半年就一口氣出手50多億人民幣，收購了上海金橋埃蒙頓假日廣場、靜安區"爛尾樓王"東海廣場等多個物業。海外資本的投資熱情伴隨著國內房地產市場價格幾年來的飆升，一路高歌猛進。仲量聯行的統計數據顯示，2006年一季度，外資在中國購買建筑物的資金達45億美元，超過2005年全年的34億美元。

　　問題在于，在狂熱的炒房熱潮中，國際熱錢總有撤出的那一天。這些國外資金的離場是否會帶來國內房價恐慌性的殺跌？這個問題成了懸在所有人頭上的利劍。

　　2006年7月11日，經國務院同意,建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》。到目前為止，限外令的影響已經逐漸顯現。

　　世邦魏理仕研究部覃曉梅表示，

　　虎杰投資顧問首席分析師張寅說，“當然我們要承認，房地產調控對外資還是造成了影響。”SOHO中國聯席總裁張欣在最近一個論壇上說，“境外的買家開始有些縮手縮腳。我認為，影響主要局限于住宅，實際上，大部分境外機構投資者，他們看重的是物業、酒店之類。而酒店是歸旅游局管理。還有部分FDI(境外直接投資)也可以直接購房。這些又歸商務部管理。他們受到的政策影響是沒有那么大的。即便是買住宅，境外投資者通常購買全球前5名中介公司推薦的項目，有少數較低收入的投資者才會購買普通樓盤。”

　　來源：經濟觀察報網

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