房地產(chǎn)調(diào)控新六條政策解讀

　　國務(wù)院常務(wù)會議認(rèn)定少數(shù)大城市房市混亂漲價過快，確定六項措施調(diào)控房市

　　據(jù)新華社北京5月17日電 國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。會議認(rèn)為：中央去年實施加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署以來，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較

混亂。

　　會議指出，要認(rèn)真落實去年以來中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的部署，根據(jù)當(dāng)前存在的問題，進(jìn)一步采取有針對性的措施：(一)切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。

　　會議要求，各地區(qū)、特別是城市政府要切實負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　房市現(xiàn)狀

　　1、買方意愿低迷

　　今年前兩個月全國城鎮(zhèn)購房定金和預(yù)收款下降了24.5%。同時，全國商品房空置面積仍在以每年數(shù)千萬平方米的速度增加。

　　2、開發(fā)熱火朝天

　　今年前兩個月全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比上升了20.5個百分點，有12個省、區(qū)、市一季度的房地產(chǎn)投資增幅超過了30%。一批房地產(chǎn)上市公司的年報顯示，開發(fā)商們還在大量囤積土地。

　　3、房價逆市上漲

　　一年來不少城市房價漲幅仍然超過10%。

　　(文字內(nèi)容據(jù)新華社)

　　政策解讀

　　對措施(一)的解讀

　　新政策是“國八條”的提升

　　解讀者：北師大教授董藩

　　新政策基本是去年政策的延續(xù)和提升，有些舉措是去年政策的承接。去年“國八條”提到要改善住房結(jié)構(gòu)至今，房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)依舊存在戶型偏大問題。去年的調(diào)控政策是強調(diào)“改善”商品房結(jié)構(gòu)，而今年則要求“切實調(diào)整”，這說明中央政府要求各地政府要通過實際行動來改變目前市場上住房結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀。

　　對措施(二)的解讀

　　用環(huán)節(jié)稅抑制投資性炒房

　　解讀者：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授張躍慶

　　政策中有一個新的轉(zhuǎn)變，就是完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。這說明中央政府明確要求通過加強交易環(huán)節(jié)的稅收，來抑制投資性需求，目前北京已經(jīng)有專門針對房屋交易環(huán)節(jié)的稅收政策，但是在實際操作過程中，仍存在一些問題，因此需要對這個環(huán)節(jié)加強。一刀切的方式加大首付比例的信貸政策是不可取，這次提出有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，則有可能針對不同檔次的住宅產(chǎn)品的首付比例有所分別對待，比如8000元/平方米以下的住宅產(chǎn)品仍執(zhí)行先行的首付比例政策，而高于的住宅產(chǎn)品則要提高首付比例，當(dāng)然這個還需要結(jié)合所購房屋的總價進(jìn)行綜合考量。

　　對措施(三)的解讀

　　具體執(zhí)行需把握好尺度

　　解讀者：香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍博士

　　實施這條新政，應(yīng)該考慮拆遷帶來的實際供應(yīng)的增長應(yīng)該是大于“被動需求”的。目前所所進(jìn)行的舊城改造，城中村改造所進(jìn)行的拆遷改造，一般拆遷行為都是拆舊蓋新、拆平建樓。如果拆了100戶的住房，則可能蓋了500套房子，要考慮到拆遷帶來得人為供應(yīng)量增加的作用。因此這個政策在具體的執(zhí)行過程中要有所選擇的進(jìn)行，把握好一個適當(dāng)?shù)某叨取?/p>

　　對措施(四)的解讀

　　首次提出開發(fā)全程監(jiān)管

　　解讀者：清華大學(xué)“國際商業(yè)地產(chǎn)運營商”培訓(xùn)班首席專家委員朱凌波

　　這是政府首次提出對房地產(chǎn)開發(fā)行為的全程監(jiān)管。目前房地產(chǎn)開發(fā)商以“銷控”的方式進(jìn)行囤積房源和哄抬房價已經(jīng)是市場上公開的行為，開發(fā)商一般都是將位置、戶型等相對教差的房子先銷售，而將位置和戶型等較好的房子留到最后銷售，隨之開發(fā)商也提高房屋的銷售價格，因此囤積房源和哄抬房價是一個關(guān)聯(lián)關(guān)系。雖然目前北京已經(jīng)出臺了政策要打擊囤積房源和哄抬房價的行為，囤積房源將禁銷一個月，顯然這種處罰在一定程度是幫助開發(fā)商再次進(jìn)行房源的囤積，很難起到真正的規(guī)范作用，從其處罰的力度來看，則很難產(chǎn)生實際效應(yīng)。

　　對措施(五)的解讀

　　二手房活躍未必能抑制漲價

　　解讀者：中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰

　　這個政策是具有切實可行的意義，通過激活存量房市場來解決目前房價上漲過快，尤其解決低收入家庭的住房困難問題是一條不錯的途徑。積極發(fā)展二級市場和租賃市場就需要通過拓寬市場渠道，尤其是創(chuàng)造良好的市場交易環(huán)境和交易環(huán)節(jié)，比如降低稅收門檻、減少交易環(huán)節(jié)和周期等等配套性舉措需要出臺。其實目前北京二手房市場還不是那樣成熟，與整個城市發(fā)展和二手房市場交易環(huán)境有著密切的關(guān)系，顯然啟動這個舉措則需要根據(jù)實際情況進(jìn)行考慮。

　　而且二手房市場和一手新房市場是聯(lián)動的，目前，一手新房市場的房價飛漲已經(jīng)拉動二手房市場房價也在上漲。從目前上海、深圳等城市實踐來看，二手房活躍未必能完全抑制一手新房上漲的速度，建議在具體的實施細(xì)則中應(yīng)該考慮通過稅收等手段進(jìn)行調(diào)解。

　　對措施(六)的解讀

　　信息披露制度應(yīng)落實并完善

　　解讀者：今典集團董事長張寶全

　　北京市建委和北京市統(tǒng)計局的就不一樣，同時國家統(tǒng)計局與北京的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也不一樣，因此完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息是非常必要的。公開、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)不僅僅給購房者作出相對理性的購買判斷，同樣也可以幫助幫助開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)方面的進(jìn)行合理判斷，這樣就可以保持一個理性的供需市場。目前房地產(chǎn)市場上的各種輿論紛起，而且有些所謂的專家或者開發(fā)商的輿論是錯誤的，存在誤導(dǎo)市場和政府決策的可能，房地產(chǎn)市場輿論是一個非常大的泡沫，一定要堅持正確的輿論，才能合理的引導(dǎo)目前房地產(chǎn)市場，否則可能造成整個市場的不理性和恐慌。

　　本報記者 張學(xué)冬

　　北京反應(yīng)

　　北京有望下月出臺配套政策

　　學(xué)者稱執(zhí)行新政策關(guān)鍵在落實配套政策，在操作層面下大力氣

　　本報訊(記者 蔣彥鑫) 對于國務(wù)院的新政策，昨日來自北京市建委的消息稱，北京將在6月份出臺相關(guān)的配套政策。而中國社科院金融研究室博士尹中立等學(xué)者則表示，這種條款性的措施，如同去年的“國八條”一樣，在操作層面要下大力氣。

　　尹中立分析，此項政策出臺的原因，應(yīng)該是在總結(jié)去年經(jīng)驗教訓(xùn)基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化，關(guān)鍵在于地方政府出臺相關(guān)政策。而針對政策中要求“各地區(qū)、特別是城市政府要切實負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”這一點，尹中立表示，地方政府或相關(guān)部門如果不出臺相關(guān)政策，對房價的調(diào)控就是一句空話。

　　他介紹，根據(jù)近日北京市建委公布的數(shù)字顯示，北京未售商品房的每套平均面積超過150平方米，而調(diào)查顯示，普通市民需求的房子以80平方米-120平方米居多，也就是說，市場上待售的商品房，多是普通市民買不起的房子。

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任邢亞平也稱，目前，我國很多城市的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)并不合理，還需要進(jìn)一步調(diào)整，而此次出臺的政策也體現(xiàn)了這一點。她表示，政策要對一些財富群體過渡占有稀缺資源的情況進(jìn)行限制。

　　邢亞平還稱，此項政策出臺后，各個城市應(yīng)該有相應(yīng)的政策跟進(jìn)。對于北京等近年來房價上漲過快的城市而言，在土地開發(fā)進(jìn)程、商品房銷售進(jìn)度方面都應(yīng)該有詳細(xì)的規(guī)定，特別是房源向市場供應(yīng)的渠道要暢通，對于放緩銷售和囤積房屋的行為，要有有效的制裁措施。同時，要進(jìn)一步加強二級市場的開放程度，對于空置、閑置的房屋，要對其租賃市場進(jìn)行進(jìn)一步的開放。

　　業(yè)界反應(yīng)

　　開發(fā)商對地方政策持觀望態(tài)度

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理：眼下各城調(diào)控政策走向和實施細(xì)則不明

　　本報訊(記者 蔣彥鑫)昨日，中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，今年一季度房價的大幅度上漲，是此次政策出臺的主因。在目前下一步政策走向和實施細(xì)節(jié)尚不明朗之前，開發(fā)商應(yīng)該會持一個觀望的態(tài)度。

　　李文杰介紹說，今年以來，全國很多城市房價大幅度上漲，平均漲幅超過去年，有的城市的漲幅甚至達(dá)到50%。房價上漲原因何在，已經(jīng)引起了全社會的關(guān)注。就目前而言，已經(jīng)不僅僅是低收入者買房成了問題，而是很多中等收入的家庭面對高漲的房價也望而止步。而昨日出臺的政策與2005年相比，在完善稅收、制止囤積房源、控制拆遷速度、發(fā)展住房二級市場和租賃市場等流通環(huán)節(jié)，都有了一些新的進(jìn)展。

　　不過李文杰表示，此政策的出臺，并不能改變目前市場上“有法無文”的情況，這種宏觀性的條款的出臺，幾乎不能對全國的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)帶來任何影響，“去年‘國八條’出臺的時候，大家都說狼來了，事實上狼并沒有來。”李文杰說。為此，眼下各個城市下一步的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向和實施細(xì)則尚不明朗之前，開發(fā)商應(yīng)該都是持觀望態(tài)度，而目前所堅持的市場策略也未必會有改變。而如果該項措施得到落實，按照目前的市場狀況，對高檔房的銷售可能會帶來一定的影響，同時不可避免的是，中低檔房源會更加緊張。

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