扭曲的房價：供求決定還是黑幕操縱

http://whmsebhyy.com 2005年10月22日 12:08 中國產經新聞

　　CIEN評論員朱冰堯

　　作為中國房價火車頭之一的上海市，近日房地產企業(yè)家的信心卻大打折扣。在該市統(tǒng)計局公開的“三季度本市企業(yè)景氣調查分析”數(shù)據(jù)顯示，上海市房地產企業(yè)家信心指數(shù)跌至不到90點，已與1999年的水平相當。

　　另外一則消息：近期上海地產商求借高利貸，開出30%的利率都無人敢借。“市場低迷”使人們對高房價產生抵觸，那些持有雄厚資本者也對當前的房地產業(yè)失去了信心。這讓人感到奇怪：為什么房地產商們寧肯借高利貸，也不肯讓利給購房者，把房價降一降？

　　這種市場疲軟、價格不疲軟的扭曲現(xiàn)象著實讓那些深諳經濟理論的專家學者們感到困惑，也讓急需安居的老百姓摸不著頭腦。

　　按經濟學理論講，商品

房價格應該體現(xiàn)房子的價值，也應該是供求平衡的結果。由此就有人說：“房價上漲說明有需求，有需求說明房價上漲是合理的。”

　　但是在現(xiàn)實的拉動價格上漲的

房地產中，虛假需求卻占據(jù)了相當大的比重。我們知道，房地產需求可以分為自用需求、投資需求、投機需求和跟風需求。自用需求加上投資需求再加上合理的空置為真實需求，除此之外的需求可以說是虛假需求。虛假需求拉動的房價上漲是不能長期維持的。

　　另一方面，在現(xiàn)實的房地產市場中，還有眾多隱形黑手在操縱著房價，通過傳遞虛假信息制造虛假需求。根據(jù)經濟學的供求關系理論，房產價格越高，需求越少，供應越多，最終會導致房產價格回落。但是實際中我們發(fā)現(xiàn)房產價格越高，買房的人也就越多，賣房的人就越少。從金融學的觀點來看，由于人們普遍預期房產的未來收益會上漲，因此提前購入房產，買房的決定是由預期決定的，與供求無關。

　　在中國的房地產市場上，預期是由一些隱形的黑手所操控。這樣的情形正如美國股神巴菲特講的一個故事：一個石油商死后上了天堂，結果圣彼得說：實在抱歉，天堂里已經飽和，實在住不下人了。這個石油商說，不要緊，我有辦法，他對天堂的大門大喊一聲：地獄里發(fā)現(xiàn)石油啦！馬上從大門里跑出一大堆人，要趕到地獄去。圣彼得吃驚地看著這一切，說：現(xiàn)在你可以進天堂了。不料石油商說：“不，我想去地獄，說不定這個消息是真的呢。”

　　這個商業(yè)寓言說出的正是房地產市場充斥虛假信息、造成虛假需求的現(xiàn)實道理。現(xiàn)在到市場上不管去問買房人還是賣房人，不管去問政府官員還是專家學者，對于房價的漲跌，他們會說出1千條信息，作出各種截然相反的判斷。目前還沒有哪個行業(yè)像房地產業(yè)一樣，很難做出價格預測。同時，由于信息不暢，房地產話語權往往被傾向于

開發(fā)商的媒體或專家所壟斷。我們看到，不管是報紙、廣播、電視還是專業(yè)房地產雜志，說房價漲的遠比說房價跌的多得多。而老百姓也有一種買漲不買跌的心理。一看到報道有排隊買房的，就心里著急；一看到自己當初想買結果沒買的房子漲價了，心里就后悔。

　　本來體現(xiàn)公平公正原則的地方政府應該傳遞出理性、清晰和負責任的信息，但實際上并沒有幾個地方政府希望自己轄區(qū)內的房市冷清，而是越火爆越好。而要維持房市的火爆，就要不斷地制造對住房的大量需求，不斷進行大量拆遷，以產生對房產的被動需求。

　　還有，要做好一個樓盤，就需要經過土地、規(guī)劃、城建、稅收等諸多部門。通過金錢讓這些部門開道，這是房產開發(fā)中的潛規(guī)則，而這種潛規(guī)則所造成新成本自然會助推房價上漲。在這樣的利益鏈中，有誰還會依據(jù)市場供求關系分析房地產價格？于是，房地產價格在這些利益群體的面前被越吹越大，并用冠冕堂皇的虛假需求理論迷惑人們的視野，造成房價的虛高。

　　由此可見，目前虛火旺盛的扭曲房價不應該是供求關系造成的所謂“合理上漲”，更多的是各種利益群體用虛幻的需求信息營造的“緊缺”綜合征。因此要想還原房價以本來面目，就必須首先還原房地產供需的真實面目，讓那些妄圖通過房價上漲撈一把的既得利益者曝光在眾目睽睽之下，從而建立理性、客觀、非利益化的良性房地產輿論環(huán)境。

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。

【發(fā)表評論】

愛問(iAsk.com)

【評論】【談股論金】【收藏此頁】【股票時時看】【大中小】【多種方式看新聞】【打印】【關閉】