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利差是銀行的主要收入：一邊是3%左右的存款利息支出，另一邊是近6%的貸款利率收入，中間3%左右的利差便構(gòu)成銀行收益的主要來(lái)源。2000年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣繁榮給各銀行帶來(lái)了巨大的“房貸紅利”浦發(fā)銀行的“敢冒天下大不韙”，實(shí)乃不得已而為之，其目的無(wú)非是穩(wěn)住老客戶，阻止提前還款浪潮的出現(xiàn)，同時(shí)也適當(dāng)減緩一下新增貸款數(shù)額下降的勢(shì)頭
金學(xué)偉
各銀行間在房地產(chǎn)新政策后達(dá)成的房貸利率同盟正在瓦解。
本月，上海浦發(fā)銀行在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的醞釀后，正式開始在全行范圍內(nèi)實(shí)行新的房貸政策。根據(jù)這項(xiàng)政策，凡是2005年3月17日央行實(shí)施新利率政策前的個(gè)人住房貸款客戶，如果截至2005年12月31日無(wú)逾期欠款記錄，那么其次年的房貸執(zhí)行利率即可享受2006年1月1日同期同檔次基準(zhǔn)利率的9折優(yōu)惠。而且新客戶只要符合相關(guān)條件，在申請(qǐng)第二套住房貸款時(shí)也可以獲得9折的優(yōu)惠利率。
今年3月17日，為抑制過(guò)于旺盛的房地產(chǎn)投機(jī)，央行宣布取消5年以上的個(gè)人房貸5.31%的優(yōu)惠利率；對(duì)房貸利率實(shí)行下限管理，規(guī)定最多可在基準(zhǔn)利率6.12%的基礎(chǔ)上給予9折優(yōu)惠，即個(gè)人房貸最低利率5.508%。此后，上海各銀行間約定：對(duì)第一套自住房實(shí)行9折利率優(yōu)惠，而對(duì)第二、第三套住房則實(shí)行6.12%的基準(zhǔn)利率或上浮利率。而浦發(fā)銀行的這項(xiàng)政策則打破了這一剛剛執(zhí)行了半年的行規(guī)。據(jù)悉，目前已有多家銀行也正在醞釀?lì)愃频恼摺Ｍ苿?dòng)這項(xiàng)變動(dòng)的最直接動(dòng)因來(lái)自兩個(gè)方面：一是提前還貸給銀行造成的壓力，二是日益增加的新增貸款難。
利差是銀行的主要收入：一邊是3%左右的存款利息支出，另一邊是近6%的貸款利率收入，中間3%左右的利差便構(gòu)成銀行收益的主要來(lái)源。2000年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣繁榮給各銀行帶來(lái)了巨大的“房貸紅利”。以上海來(lái)說(shuō)，1998年新增的住房貸款為104.92億元,1999年為181.67億元,而2000年一步跨越至313.25億元，以后連續(xù)兩年，以每年多增加200億元的速度上升：2001年514.6億元，2002 年766.58 億元……
伴隨新增貸款的不斷增加，個(gè)人住房貸款余額也在不斷上升。有數(shù)據(jù)表明，2002年，上海個(gè)人住房貸款余額近1100億元。但截至2004年末，這一數(shù)字已達(dá)2445.54億元。住房貸款在個(gè)人消費(fèi)貸款中所占的比例高達(dá)93.1%。按照目前的存貸利差計(jì)算，這些貸款可給銀行帶來(lái)70億元左右的年收入。
而另兩個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)一步表明個(gè)人住房貸款對(duì)銀行的重要性：一是個(gè)人新增房貸占到銀行新增中長(zhǎng)期貸款的48%；二是個(gè)人房貸的不良率僅0.41%。除了利差以外，貸款期限的長(zhǎng)短以及壞賬率的高低，對(duì)銀行更具有重要意義。前者決定了收益的穩(wěn)定性以及獲得這筆收益的成本高低；后者決定了收益的可靠性。因此，基本上可以說(shuō)，這幾年我國(guó)銀行經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的大幅提升和改善，個(gè)人住房貸款起了重要作用。
好事終難持久。從2004年第四季度以來(lái)，一方面，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入牛市后期，原先的強(qiáng)勁需求開始減速；另一方面，央行連續(xù)兩次提高貸款利率，個(gè)人房貸增長(zhǎng)逐漸趨緩。尤其是今年3月的央行新政策以及5月的一系列宏觀調(diào)控措施的落實(shí)之后，個(gè)人房貸余額開始由升轉(zhuǎn)跌。其中部分銀行從今年5月以來(lái)，已連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)房貸余額的負(fù)增長(zhǎng)。這種負(fù)增長(zhǎng)一方面是由于新增貸款量的大幅下降，另一方面則來(lái)自提前還貸的壓力。據(jù)一位在銀行工作的朋友告訴筆者，如果沒有適當(dāng)措施，2005年內(nèi)因房貸利率提高而在該行產(chǎn)生的提前還貸額，至少將達(dá)100億元以上。尤其是從2006 年1 月起，所有2005年3月17日以前的存量貸款都將執(zhí)行新的利率，因此今年末到明年初這段時(shí)間，很可能還有一波提前還貸的高潮出現(xiàn)。由此觀之，浦發(fā)銀行的“敢冒天下大不韙”，實(shí)乃不得已而為之，其目的無(wú)非是穩(wěn)住老客戶，阻止提前還款浪潮的出現(xiàn)，同時(shí)也適當(dāng)減緩一下新增貸款數(shù)額下降的勢(shì)頭。
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