中國金融家：取消房屋預(yù)售制的真實內(nèi)涵

　　本刊記者 張志峰

　　房地產(chǎn)行業(yè)或許是當(dāng)前最不透明的產(chǎn)業(yè)之一。8月15日，中國人民銀行發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》中建議：“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”，這立刻引起社會輿論的特別關(guān)注。反對者有之，贊成者有之。顯然，因利益訴求的不同導(dǎo)致各種聲音充斥市場，混淆了大眾的視聽。在這里，我們有必要去偽求真，分析一下取消房屋預(yù)售制

對各方的影響，讓大家理解人民銀行提出這項建議的真實內(nèi)涵。

　　對于目前的商品房預(yù)售制度，人民銀行發(fā)布的報告認為，很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，現(xiàn)在經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已積累了一定實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。中國缺乏發(fā)達的多層次房地產(chǎn)融資市場，房地產(chǎn)融資對銀行貸款的過分依賴，可能危及金融體系的安全運行。

　　對“取消房屋預(yù)售制”反彈最大的是一些房地產(chǎn)商，這是為什么？讓我們來欣賞一下某些房地產(chǎn)商“空手套白狼”的財富神話吧：先通過各種手段以低價獲得土地，然后申請銀行開發(fā)貸款，刨個地坑或結(jié)構(gòu)封頂就大量預(yù)售，并聲稱預(yù)售的房價要比現(xiàn)房價格低10%—20%，很多買房者就會因為這個差價踴躍購買，造成虛假的需求，最后達到眾人哄炒樓花的效果。

　　縱觀整個過程，銀行貸款、工程隊墊款、預(yù)售回款維持了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，開發(fā)商用極少的自有資金就攫取了暴利，并吹起了房地產(chǎn)泡沫。

　　有統(tǒng)計顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。人民銀行出于銀行業(yè)自身控制風(fēng)險的角度，建議取消房屋預(yù)售制，擊中了那些想繼續(xù)空手套白狼的房地產(chǎn)“大腕”的要害。

　　在《2004中國房地產(chǎn)金融報告》中，還揭示了房地產(chǎn)金融蘊藏的六大風(fēng)險：部分房地產(chǎn)市場過熱加劇市場風(fēng)險、基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險、房地產(chǎn)貸款的法律風(fēng)險、土地開發(fā)貸款的信用風(fēng)險、“假按揭”的道德風(fēng)險，以及高負債經(jīng)營隱含的財務(wù)風(fēng)險。應(yīng)該說，這份報告對國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的把握相當(dāng)?shù)轿唬�分析有理有�?jù)，為房地產(chǎn)市場和銀行業(yè)敲響了警鐘。

　　房地產(chǎn)業(yè)是資金需求量非常大的一個產(chǎn)業(yè)，并且房地產(chǎn)貸款的周期較長，其中蘊藏的風(fēng)險也就較大。從世界各國的經(jīng)驗來看，近年來幾次較大的金融危機都是從房地產(chǎn)泡沫破滅誘發(fā)的。比如泰國房地產(chǎn)業(yè)的潰退觸發(fā)了亞洲金融危機，美國專門從事房地產(chǎn)金融的儲貸協(xié)會破產(chǎn)也引發(fā)了一場金融危機。中國在上世紀90年代，為了拉動內(nèi)需，培育房地產(chǎn)市場，推出了包括房屋預(yù)售制度等一系列積極的措施，房地產(chǎn)業(yè)取得了空前的繁榮。但一些不健康的現(xiàn)象也滋生出來：官商結(jié)合低價攫取土地、對銀行資金過重依賴等。造成房地產(chǎn)泡沫泛起、秩序紊亂，境外熱錢也大量涌入，伺機而動，這都為房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的健康發(fā)展帶來隱患。人民銀行發(fā)布房地產(chǎn)金融報告揭示風(fēng)險，并建議取消預(yù)售房制度，是為了加速房產(chǎn)市場的整合，有助于整個房產(chǎn)市場的理性回歸和防范金融風(fēng)險。

　　此外，當(dāng)前的宏觀調(diào)控雖然取得了積極的成效，但一些地方政府的“投資熱”依然高漲。這種熱情很大程度上是由房地產(chǎn)業(yè)帶動起來的，因為一些地方房地產(chǎn)業(yè)是財政收入的支柱。今年宏觀調(diào)控措施的最主要內(nèi)容是對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，人民銀行適時地發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，可以更進一步的鞏固宏觀調(diào)控的成果。

　　當(dāng)前，黨中央國務(wù)院把建設(shè)社會主義

　　可以說，取消房屋預(yù)售制、適時的揭示房地產(chǎn)金融的風(fēng)險是利國利民的好事。我們相信，人民銀行是從經(jīng)濟改革全局出發(fā)，從維護廣大人民利益出發(fā)提出的建議，必將因為其贏得了更廣泛的支持而經(jīng)受住時間的考驗，獲得持久的生命力。

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