趙曉：房地產市場比股市還差勁 政府應大動干戈

　　國資委研究中心宏觀戰略部部長 趙曉

　　說起房地產，人們經常會把它與股市聯系在一起。理由至少有三：一是二者都是資產市場，都存在著供給彈性不足、容易形成泡沫的特點；二是這兩者間存在類似于翹翹板的此消彼漲的效應。三是綜觀世界各國泡沫經濟發展史，股票和房地產都最容易成為泡沫經濟的主要載體，股市泡沫連同房地產泡沫不知消解了多少大好經濟。

　　但是，迄今為止，中國還很少有人將房地產市場與股市作比較研究。我們猜測有以下幾點原因：一是股市和房地產市場的投資機構是不同的投資主體，兩者被人為地割裂開來。二是中國金融業還不允許混業經營，股市和房地產市場的專業分析人員分屬于涇渭分明的兩個陣營，因此很少有人會橫跨這兩個領域進行研究。但通過初步的比較分析即可發現，兩者之間有三個非常重要的共同點：一是在中國改革進程中，它們都是改革相對滯后的領域，市場化程度有限，制度基礎先天不足；二是在市場經濟和非公經濟占據主導地位的大背景下，這兩個領域始終是“政府為主導，政策定行情”。三是股市和房地產市場都在經歷了“大好風光”后面臨各種批評以及政府打壓，不同程度地變得不知所從。

　　這種本源上的一致性使得兩個領域出現的問題也有驚人的相似性，而且由于股市發展比

　　我們發現，由于中國的房地產市場存在重大制度缺陷，使房地產市場發展在當前出現嚴重的“信任危機”：人們“寧愿聽經濟學家胡說八道，不愿聽房地產商侃侃而談”。這一重要背景，也是政府要對房地產大動干戈的原由。具體體現為：

　　第一，房地產市場和股市一樣，權力的介入導致市場的畸形和價格的扭曲，制度的不完善導致腐敗叢生、社會矛盾激發，注定了它的發展必然是一波三折。房地產市場的問題最主要表現在土地問題上。一是土地的市場化程度不高，表現為土地使用多軌并存、土地市場中競爭機制薄弱、價格機制作用十分有限、土地有償使用方式單一。二是土地宏觀調控機制不完備，表現為行政性計劃管理體制、多頭供地以及土地一級市場體制缺陷等。更深層的原因則是土地產權制度的缺陷，具體表現在農民的土地產權不清晰，中央與地方之間以及政府部門之間的土地所有權界線模糊、土地使用權和所有權邊界模糊、多種形態土地使用權之間界線模糊等許多方面。除此之外，房地產的廣告、中介、合同和物業管理等市場秩序方面也都存在許多問題。

　　由于制度不完善、市場化程度低，在中國房地產的發展之路上，隨處可見政府官員的影子，隨處可見權錢交易的事實，隨處可見倒下的貪官。例如，原全國人大常委會副委員長成克杰在擔任中共廣西區委副書記、區人民政府主席期間，利用職權聚斂錢財，其中數額最大的就涉及土地交易，他曾經指示南寧市政府將出讓價格由評估價每畝96萬余元壓到每畝55萬元，從中撈取好處費1600萬元。“溫州巨貪”楊秀珠和房地產商的故事也同樣圍繞著權錢地交易。原湖北省副省長孟慶平在任海南省副省長期間不僅以地謀私，甚至以地謀色。可以說，房地產市場成了一個“黑夜有多黑，我就有多黑”的高度灰色領域。除了極少數品牌房地產公司外，中國大部分的房地產公司都難以在這個市場全身而退。

　　第二，房地產的市場定位不合理，留下巨大隱患。時至今日，政府對房地產市場的定位依然不恰當。本來，在目前中國公民還沒有足夠遷徙自由的情況下，讓當地老百姓獲得自己的居住權力，應當是政府發展房地產的時候需要考慮的一個定位。但迄今為止，地方政府發展房地產業更多是迫于財政支出的壓力，出于追求發展政績的沖動，這一點與當年發展股市只是迫于企業融資壓力、迫于為國有企業脫困圈錢有“異曲同工“之妙。為了把房地產變成搖錢樹，地方政府過量征地批地，導致少數地方現在已經無地可征，只能空中招商。為了降低征地成本，他們甚至不惜制造大量的“無地農民”。為了支持房地產業的快速發展，他們從各個環節套取銀行資金，從而埋下了誘發金融風險的隱憂。

　　第三，房地產商推高資產價格的市場操作手法頗為類似：

　　(1)上海市的一項調查表明，盡管外資在總的房地產投資中所占比重只有3.5%左右，但在高端市場中這一比例卻高達40%。在股市中，如果有人控制了一支

　　(2)今年，房地產投資商又開始提出一個口號，即轉戰二、三線城市。從技術上看，這一做法無形之中暗合了股市莊家炒作二、三線股，為一線股資金撤退做掩護的手法。

　　(3)這幾年房地產價格上漲速度令人膛目結舌。許多城市的價格已經翻番，少數項目價格甚至漲了7-8倍。在這種情況下，有些業內人士還一直宣稱“少關心單價，多關注面積”。意思是說,老百姓應該不去考慮價格高低，而需看看自己口袋厚薄，有多少錢就買多大的房。這不能不讓人聯想起股市里的莊托，他們到莊家該出貨的時候常說：“別看現在股票價格高，你買不了幾股，但是如果你嫌貴不買的話，價格還會拉得更高”，其做市效應是一樣的。

　　(4)為了推高價格，房地產商偽造大量虛假成交合同，通過這些虛假合同，使得房地產價格“無量空漲”。這一做法可以說與股市莊家自我對敲拉抬價格，亦有相同之處。

　　自1998年中國房地產市場啟動以來，房地產投資額和銷售額年平均增長率都在20%以上，房地產業對經濟的直接和間接拉動作用已經達到了2個百分點以上。然而，這種發展是在房地產市場極其不規范的情況下實現的。從這個意義上講，中國房地產市場不僅與股市相類似，甚至比股市更不規范，而一個不規范的市場是不可能實現持續快速的成長的！在幾年的高速發展后，中國房地產開始進入調整期，其深層原因正是市場化程度低，制度不完善。

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