房價過高，必須政治干預嗎？

　　周其仁(10月12日《北京日報》)

　　今年以來，政府出臺了一系列房地產政策，改變了房地產市場的形勢。其中突出的一點，是把房價問題提到政治高度來對待。為什么房價問題具有政治性？

　　不管是窮人還是富人，政府還是百姓，房價問題都與其利益相關，這種事關眾人利

益的經濟問題也因此具有了政治性。

　　這里所說的“政治”，取之于孫中山先生的定義：政治是眾人之事。由于當今“眾人”的利益發生了分化，人們對同一種經濟現象常常有相去甚遠的感受和看法。這樣，不少經濟問題成為眾人之“事”，也就是經濟問題有了政治含義。

　　日常產品如菜、豬、糧、油等，在一個時期內都曾經非常“政治”，都必須提高到政治高度來加以處理。但是過了一段時期，菜就是菜，豬就是豬，糧也就是糧。其間的經驗，我認為今天處理房價問題時可以參考。事后總結，第一條經驗是，一旦經濟問題的政治含義嚴重起來的時候，不可能完全按照經濟規律解決問題；第二條是，在運用政治和行政命令的手段解決經濟問題的時候，要盡可能給經濟規律留下空間。講到底，問題的最后解決，還是要使市場需求成為刺激供給的積極力量。等到供給方的投資和技術進步發揮了作用，生產大大增加，才可以滿足從高端到低端各層次的市場需求。這時經濟問題的政治性才完全退色，商品才成為按市場機制調節供求的普通商品。

　　當前在處理房價問題上———限制哪一方或哪幾方的利益、限制到什么程度以及采用什么方式———在本質上就是一種政治決定，要靠政治感覺、政治判斷力并經過相應的政治程序去執行。

　　我的觀點是，無論派生出來的現象多么紛繁復雜，房價上漲最簡單、也最基本的原因就是市場對住房的有效需求沒有得到滿足。

　　這里有一個重要的枝節需要說清楚：究竟是房價拉動地價上漲，還是地價推動房價上漲？我的看法是，應該是房價上漲，導致人們預期的土地未來收入增加，才刺激了對土地的需求，從而導致地價的上漲。但是，土地的供應數量又的確影響房價。其實任何已經形成的需求都包括高位、中位和低位，要滿足這些不同層次的需求，關鍵是供給方的競爭。

　　上述分析可以得到經驗支持。香港特區1997年后宣布增加供地數量，房價應聲而跌。我們看近幾年全國土地開發量與商品房銷售價格兩個指數的走勢，發現土地開發指數下來不久，房價一定上升；土地開發指數上升，房價就下來。其中的道理，不可不察。

　　從體制上看，目前我國惟一合法的供地途徑是政府征地、再批租給市場。這種政府集中供地的模式，除了分配方面的嚴重問題，最大的缺陷就是不能對市場土地需求的變動做及時靈活的反應。如果允許民間私人賣地，地價上漲，各家競賣，供地數量自動增加，房價就可以被平抑。進一步分析，房地產是非常地方性的市場，由中央政府集中調控，大起大落、此起彼落的危險性很大。所以當務之急，是推進供地體制和機制的改革。

　　(作者為北大中國經濟研究中心教授，《北京日報》原文注)

　　《江南時報》 (2005年10月13日 第三版)

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