經濟適用房的邏輯錯誤

　　政府把保障性的經濟適用房交給追逐利潤的市場來實現，是一種邏輯上的錯誤

　　“天通苑有一半的房子是空的，可以考慮在這里買個二手房，”家住天通苑小區的張女士向《經濟》記者面授機宜。天通苑是北京知名的經濟適用房。

　　對于大部分北京無房市民來說，經濟適用房是雪中送炭，然而在現實中這塊“炭”往

往沒有適得其所，讓人憤慨的是，不少經濟適用房是被有錢人買走了，然后再高價拋售。

　　經濟適用房是否已經背離了政策的初衷，甚至成為尋租套利者的饕餮大餐？

　　2005年8月24日，由全國工商聯住宅產業商會、中國城市開發商策略聯盟與華遠地產、萬通地產等幾家企業共同支持成立的REICO工作室在京發布《2005年2季度中國房地產市場報告》，該份報告指出，“經濟適用房政策當初的意愿已基本實現，政策可以考慮調整。”

　　政府的態度截然不同。建設部表示，下半年要加大經濟適用房的供應量，滿足經濟適用房的供給不足。

　　9月12日，北京市建委綜合開發部隋處長向《經濟》記者證實，“目前并沒有停止經濟適用房的銷售。”

　　硬傷累累

　　在實際的操作中，經濟適用房確實有不少硬傷。

　　北京市規定，一般年收入在6萬元(含6萬元)以下，無房戶都可以申請購買經濟適用房。但是在實際統計家庭收入時，收入的絕對量僅僅能夠體現在工資上，個人收入渠道日益多元化，灰色收入無法統計。

　　此外，中國人口當中約有70%尚屬中低收入階層，而市場中提供給這些人的經濟適用房僅占住房總量的10%。供求相差如此懸殊，實際上經濟適用房根本無法解決中低收入者的住房需求。

　　而在實行中最根本的問題是， 政府把保障性的經濟適用房交給追逐利潤的市場來實現，這是一種邏輯錯誤。

　　在理論上，住房的性質具有雙重屬性，一是商品，二是保障品的性質。作為商品性的房子應該交給市場來實現；作為保障性的房子應由政府來實現。在中國，作為保障性的經濟適用房由政府轉交給開發商，交給市場來完成，這是一種錯位。

　　“中國的房改實踐也已證明，解決住房問題不能完全走市場化道理，政府必須介入住房問題。而政府介入住房問題的重心在于解決好中低收入的住房問題。” 張元端對《經濟》記者說。張元端曾在1988年至1993年期間擔任建設部產業司司長，并曾兼任過國務院住房制度改革領導小組成員兼辦公室主任，現為中國房地產及住宅商會副會長。

　　只要比照一下香港在解決住房問題上的做法就會發現目前的問題所在。

　　在上個世紀70年代，香港房委會及其下屬執行機構房屋署應香港經濟的發展和居民的需要推出名為“居者有其屋”的建樓計劃，簡稱“居屋”，相當于現在所說的經濟適用房。

　　香港住房政策的具體操作由政府機構的“房屋署”來貫徹實施。同時在政策實施之前，對市場和市民需求的預估制定建設計劃，而后以適當的速度推出市場。在政策執行過程中，政府是主體。

　　而在內地許多城市，包括北京、西安、重慶、武漢和大連等城市在內，經濟適用房開發采用的是政府統一組織企業開發,并向社會出售的方式。顯然，政府把社會“義務”賦予在市場中追逐最大利潤的開發商，這二者是相互矛盾的。

　　事實上，政府也意識到這點，所以為了保證政策執行，政府對開發商的資質做了相應的規定，這些規定的所有重點集中到利潤控制上不超過3%和開發商的級別。

　　但是據曾經申請開發建設經濟適用房小區“今日家園”的北京今典集團董事長張寶全告訴《經濟》記者，在他看來申請經濟適用房并不需要什么資質，任何企業都可以在建委申請開發，只要利潤控制在3%就可以。

　　開發商是以追逐利潤為主導的，既然只有3%的利潤，他們為何對此興趣盎然？答案是，對于經濟適用房政府都優先考慮劃撥建設用地、免收土地出讓金和減半征收行政性規費。一旦當土地劃撥歸開發商以后，開發商就想辦法突破政府的政策約束，事實上他們也總是能找到可乘之機。

　　比如，在2004年5月的《經濟適用房管理辦法》中明確，經濟適用房要嚴格控制為中小戶型。中型為80平方米，而小戶型為60平方米，但在實際售賣過程中出現了180平方米，甚至有230平方米“豪宅”。

　　不合理的制度設計

　　退一步講，如果政府采取開發商建設、政府扶持的模式，那么政府就必須擔當經濟適用房的監督管理職責。從開始立項、土地劃撥、配套設施建設、戶型和面積、審核、銷售定價、購買人資質等各個環節給予監督。

　　但這種監督的有效性與監督成本是一個大問題。一旦其中一個環節出現問題，經濟適用房則可能“變味”。

　　據了解，目前大部分城市政府部門沒有設立專門負責經濟適用房開發和分配的機構，建設和分配的有關職責都是由開發商承擔。北京市只有一個“領導小組”的臨時機構來監督開發商。

　　這樣的制度安排顯然無法達到理想效果，盡管政府不斷地出臺“細則政策”來規范開發商，但能落到實處的微乎其微。

　　以北京為例，從去年到現在，北京建委、房地局、發改委陸續出臺一系列政策，包括規定總價不超過32萬，戶型面積不超過80平方米，另外對購房人除了提供收入證明以外還需要將其申請公示，接受社會監督等。

　　但是由于開發商實際掌握開發的戶型和面積、房號的發放等“實權”，采取虛報成本、加高樓層、增加商品房比例、炒號、利用物業公司進行利潤補充等等一些隱秘而繁雜的花樣，政府的監督管理難以企及。上半年北京就發生了 “放號”風波，“經濟適用豪宅”也屢見不鮮。

　　違規開發商的常用的兩大招數是， “瞞”(暗中留下一定數量的房號自己操縱)與“騙”(不符合條件的人騙購經濟適用房)。

　　一位地產業內人士表示，如果利潤率真正控制在3%以下，是不會有開發商愿意做的。

　　具有比較性的是香港的制度設計。為了擔當起監督的職責，香港成立了房委會，但它并不是一個純粹的官方機構，而是一個半官方、半民間的組織，其成員包括政府官員和民間人士，任務是檢討和制定政府的房屋發展計劃并監督其執行，同時香港市民根據條件向房委會提出申請“居屋”。在政府機構完成住房的具體操作，再由半官方和半民間的房委會承擔監督和分配的角色，“透明度”和“公正性”得以體現。

　　為了打擊經濟適用房投機，2005年5月份新出臺了《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》。其中，有兩條規定為，一是購買經濟適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以不高于購買時的單價出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。出售家庭如符合條件可再購買經濟適用住房。二是購買經濟適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售，出售人須按成交額的10%補交綜合地價款，出售后不得再購買政策性保障住房。

　　但是這種通過不斷補漏來糾正制度設計錯誤的策略，究竟能走多遠？值得懷疑。

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