誰寵壞了中國房地產

　　中國房地產是一個被寵壞了的“驕子”，或者干脆說它是市場經濟中的“壞孩子”。

　　據《共鳴》雜志從2002到2004連續發布的《中國十大暴利行業》排行，房地產業3年蟬聯榜首、獨占鰲頭，是名副其實的暴利行業中的暴利行業；在2004年福布斯中國內地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產行業；在前20名中，有11位涉足房地產行業。而根據胡潤的“2004中國大陸百富榜”，房產老板們更是占據“百富”中的45%，房產業成為公認的“

功率”最為強大的“造富機器”，不折不扣的富豪最大來源地。有人用簡單算術，即以幾個主要大城市房地產利潤總額除以全年天數計算，北京不到兩天就產生一個房地產億萬富翁，廣州約三天產生一個億萬富翁。然而，《中國稅務》雜志在新近公布2004年度中國企業納稅排行榜300強中，房地產企業未見一名，在500強中僅有一家。

　　消息傳出，為世人震驚：支柱產業并不是納稅支柱，富豪榜上集中現身強稅榜上全部退身。這是對公正公平的極大嘲弄，是對市場經濟規則的極大嘲弄，是對

　　應該說，這是中國房地產問題的一個大暴露。此前，人們對房地產的暴利、暴富、逃稅有各種版本的傳聞，人們從各個方面都在剖析房地產業的行為軌跡，都在探尋這類企業在市場運營中的行為。而今，令世人一下子看到了中國房地產的本來面目。

　　導致這房地產企業當今如此荒唐、如此怪誕、如此畸形現象的原因何在？究竟是誰在縱容、嬌慣市場經濟關系中的企業走出這種路徑？是我們必須要深思的問題。否則，就現象論現象，就事說事，風頭一過，一切仍舊卷土重來。

　　依我的解析，有三個方面負有不可推卸的責任：一是政府管理部門，二是商業銀行，三是地方政府。

　　先說政府管理部門。這里有多個層面的問題，首先是國家發展戰略即宏觀經濟政策方面的問題。上一世紀九十年代那一場超過國家經濟發展整體進程的而單軍突破的房地產熱，由此造成的巨大經濟損失，為宏觀經濟政策的失誤埋了一個大單。國家在土地管理上的失控，掀起改革開放以來一波又一波圈地潮，農田銳減，農民失地。房地產開發中的無序發展，使得世紀之交房地產陷入低谷。在政策與操作層面上也是問題很多。去年以來，由于房市火爆，房價高企不下，從總理到國務院，以及管理部門，都表態要對房市進行調控�？偫碇v話，“國八條”，“新八條”，建設部有關領導講話，

　　如果說建設部還有行業關聯，還有與企業有千絲萬縷的聯系的說詞來搪塞的話，價格主管部門對房價的不作為更讓人不能接受。發改委(物價局后合并入此機構)幾乎從來沒有為房價的躥升采取過任何有效措施。這里還要格外指出的是，有火車票聽證會，有手機費用聽證會，為什么沒有及時地對房價舉行聽證會？進一步深追，政府主管部門，幾乎失去對房地產產品價格構成的長期跟蹤監督、測算與比較研究。

　　作為稅收部門，更讓人大失所望。暴利巨人成為納稅的侏儒，原來在這個行業有著驚人的稅務黑洞。在這個隊伍里，決非納稅“良民”多，而是在500名中只僅有1名。(《房地產暴利下存在巨大稅收黑洞，九成企業有問題》，2005-9-19 每日經濟新聞)這說明，房產富豪們的財富中蘊涵著這極大不義之財的重大嫌疑。其實，房地產業成為逃稅重點行業，早路人皆知，僅在去年，來自全國各地稅務部門的調查就表明，房產企業大肆偷漏稅現象十分普遍，90%存在涉稅問題。稅收部門對房地產企業監管無能可見一斑，這在客觀上見證了現行稅制固有的一些弊端。

　　再說商業銀行。中國人民銀行8月15日發布的“2004中國房地產金融報告”披露，房地產開發資金中使用銀行貸款的比重在55%以上。第一，它告訴人們，銀行與房地產的關系非同一般。世上絕沒有無緣無故地疏遠，也沒有無緣無故地密切。銀行與房地產企業的關系，從來都是親密無間的。它們之間的密切經濟關系，一路走來，也都是互利互惠的。從世界經濟發展史的角度看，作為一個產業，在長達二十多年發展中，它發展的資金主要通過銀行貸款支持，是極為罕見的。第二，它告訴人們，每100套房中間有超過五55套以上的房是銀行的錢疊起來的。那末，這豈不是可以理解為，房地產的風險不僅有房地產公司自己承擔，而且拉了一個墊背的。這個墊背的有兩個特點，一是它是最大的風險承擔者，反而開發商本身還退居其次。二是這個墊背的，所有者缺位，風險承擔者是“虛擬”的，因為它事實上是公共大眾的錢。第三，它告訴人們，之所以有大比例超過其它產業的銀行資金進入房地產業，一定有它不平凡的地方。后來被揭發出來的大量犯罪事實一再證明，那是權力資本暗中參預的結果。我們這樣說，是以接二連三的金融犯罪案例為實證的。第四，它告訴人們，房地產業是當今社會“空手套白狼”高段能手的主要競技場。從上個世紀九十年代的房地產狂熱開始，到今天的房地產在中國形成大的氣候，“空手套白狼”幾乎是路人皆知的一條潛規則。在業界，說到以房地產項目貸款，沒有不熟諳此道的。雖然“空手套白狼”模式已經臭名昭著，但也絕非從房地產界銷聲匿跡，它的手法在發展變幻，它的運作模式還在傳承更新。第五，它告訴人們，房地產在當今確實是一個暴利的行業。道理通俗簡單，銀行為什么那樣樂意貸款給房地產，特別是在中央政府三令五申對房地產貸款要嚴格控制，甚至對房地產要緊縮“銀根”的背景下，房地產公司依然還能在銀行那里拿到錢，說明房地產的高利潤對銀行有相當的吸引力。第六，它告訴我們，正因為銀行與房地產商有關如此重要的正相關關系，那末房價的走勢就不僅是房地產商命運的走勢，同時也是銀行命運的走勢，雙方共進共退，共損共榮。這樣我們就不難理解，為什么房市治理總是一波三起，總是反反復復。第七，它告訴我們，在這種經濟關系中，充滿著私有經濟與國有經濟的合作與爭斗。在貸款給私有資本的房地中，銀行作為國家資本在性質上是公有的。那末，可以近似認為，這55%以上，就是公有資本變身參預房地產開發。

　　最后說地方政府。對于地方政府來說，追求的是經濟發展與繁榮，追求的是資本在本地的更多投入，追求的是GDP提升。這些，就是為官一方的政績，就是他繼續升遷的資本。有時，這些追求會給廣大民眾帶來經濟效益與社會效益，有時卻不一定。房地產開發，是產業發展“門檻”較低，需求旺盛，容易操控(因為土地的實際控制權在地方政府手上)，易出政績的經濟發展項目。也就難怪，幾乎每個城市的地方官員都熱衷于房地產開發。但是，一當房價平抑影響到房地產商在當地的開發時，對房價的高企，地方政府便與房地產商心心相印，共進共退了。這就是當前為什么地方政府對穩定房價態度曖昧的真實原因。不過，事情遠遠沒有這么簡單，一當權力資本參預當地房地產運作時，問題便變得十分嚴峻。日前國土部副部長鹿心社深有感觸地表示，十個貪官八個跟土地有關。涉嫌的地方官員此時可能成為商家飚價的幫兇，成為對中央統一的治理房價政策的“軟破壞”者，即陽奉陰違地對抗中央政策。

　　“人之初，性本善。性相近，習相遠”。由人領導的并由人組織的企業亦然。企業伊始，本無好壞優劣，房地產企業走到今天，由“驕子”變成市場經濟下不遵守游戲規則的“壞孩子”，撇開企業自身修養、自律、練達不夠的因素外，行業的管理層，商業銀行，地方政府負有不可推卸的教化責任：行業的管理層嬌慣有加，商業銀行大把給錢，地方政府有求必應。這正是中國房地產嬗變的深層原因。

　　(稿源：紅網)

　　(作者：巫繼學)

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