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中國商業經濟學會理事 王成榮
美國商場發源地，最大的購物中心“Mall of America”建筑面積也不多于四十萬平方米，而北京上海等地很多在建的商場面積都超過了百萬平米
國際先驅導報文章 最近中國大陸的“賣場泡沫”開始引人關注，近日臺灣媒體的一篇
題為《中國購物商場面臨泡沫化風險》的文章稱，盡管居民消費能力和美日等國比還相差甚遠，但全球十大商場中國就占到一半。國內也有媒體報道，商務部起草的一份關于商業地產的調研報告已進入最后的修訂階段。調查顯示，銀行在商業地產上需要承擔的風險資金大約在1400億元到1800億元之間。
總體來講，我國流通業和商業發展迅速，都市商業地產也呈現蓬勃發展之勢。當然，發展過程中也確實存在著一些問題——商業地產的開發應當針對需求進行，但是現在某些方面已經存在超過需求的跡象。
相比我國商業發展，實際的商業需求與商業地產空間布局上存在矛盾。按照國際經驗，當城市化率在30%以下時，商業和人口向城市中心集中，30%～70%時商業網點向外發散，而當城市化率達到70%以上時，商業網點就要“向外集聚”。目前北京等中國大城市的城市化率已經達到70%，人口進入逐漸向外集中的階段，目前顯著的問題是商業網點的開發和人口的向外集中不同步。如在北京，在望京和回龍觀等一些大型居住區，商業網點不是太多了而是明顯不足。
商業地產開發布局不合理表現有兩個方面，一是底商太多，這種商業融合居住的模式不符合商業經營規律，不能很好的滿足居民的需求。二是城市中心大的商業項目開發過大過于密集，超過需要。因為在市中心區開商業網點似乎“更賺錢”，于是出現了大量的市中心區“購物中心”。從“十五”到“十一五”期間，北京市中心區大型商業項目一個個拔地而起，但是由于交通問題難以解決，密度過大競爭激烈，這些商業中心都要經受慘烈的競爭洗禮。
大型購物中心代表了一種現代的流通方式和新型的生活方式，從發展角度看，像北京這樣的大都市有三五個大型購物中心是可以的。但應該看到購物中心太多了并不是好事，中國開發商業地產經常有炒作傾向，一出現某個概念就拼命進行“開發”。商業地產布局不合理與城市規劃缺乏強制力有關，我國缺少規范商業網點建設的專門法規。同時我們也缺少專業的商業地產開發商，在美國，商業地產開發者和一般地產開發需要不同資質，但在中國沒有這種劃分。
我國商業地產開發盲目求大。北京和上海等地正在興建或擬建的商場，有些建筑面積在一百萬平方米以上，而美國商場發源地，最大的商場“Mall of America”建筑面積也不多于四十萬平方米。對一個“Mall”來說，上百萬平方米實在太大了，作為一個配套齊全的Shopping Mall四五十萬平方米就可以。
我們應該堅持漸進式開發的觀點，總想追求“世界第一”的想法非常不好。我國市場發育還不夠成熟，商業成熟度也不高，購買力還處于上升階段，消費方式也不穩定，商業網點建設應該和購買力發展合拍，萬不可強求“一步到位”，否則會造成大量資源浪費。中國畢竟還是一個人均GDP1000美元的國家，而美國是36000美元。
最后要說的是美國有4到5萬個購物中心，很多是社區型和區域型的，在購物中心的購物量約占美國人購物總量的一半以上，但是因為中美的商業發展模式和生活方式不同，中國通過購物中心的購物量不會有這樣高的比例。
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