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顧列銘
當人們的收入提高到一定程度時，有一部分資產并不直接投入到一般的物品市場，而是進入資產市場(股票、債券、房地產)。房地產本質上是實物，但更多地被看成一種資產。人們認為房地產可以保值，所以進行購買。而且，這幾年只漲不跌的房價，更堅定了人們房產可以升值的信心。
從更深的意義上講，社會保障制度的缺失，職業的不穩定，周圍制度環境的變化莫測，都可以形成對未來的恐懼感。同時，市民投資渠道缺乏，在這種情況下，人們就通過積攢一套或幾套房子來面對不確定的未來。而大行其道的炒房熱則起到了“示范”作用。一個明顯的事實就是，現在買房子的主要是有房的人。根據有關方面的數據，在長三角部分城市，投機性購房大約占20%左右，少數區域個別樓盤甚至占60%以上，遠遠超出了10%的國際警戒線。甚至出現了在同一樓盤中，首期房產購買人因第二期開盤價走低，而狀告開發商的咄咄怪事——南京紫鑫中華廣場二期開盤較首期降價近千元，結果就讓已經購房的老業主感到：自己先買的首期高價房吃了虧。于是，10多位已經購房的老業主要求開發商補償差價。業主們提出：“開發商用首期老業主的錢蓋房，二期怎能降價銷售損害老業主的利益呢？”然而開發商卻認為：業主誤把自己當成了股東。業主和開發商只是買賣關系，好比開發商如果欠債，肯定不能讓業主去還。買賣按合同辦事，開發商沒有義務補償差價。“如果你今天在商場買了一件衣服，第二天就打折了，你能要求商場補還差價嗎？”面對房價打折后部分業主的退款要求，杭州的一位開發商如此反問道。看來，瘋狂的房市也要加上一句警告了：房市有風險，入市要謹慎。
中國的房地產市場也和股票市場一樣，存在重大制度缺陷。其表現有二：其一，房地產市場和股市一樣，是一個權力介入型市場，權力資本的作用超過了其他資本，產品市場化而要素市場化不對稱，導致了住房市場畸形以及價格居高不下；其二，迄今為止，地方政府發展房地產業更多是迫于財政支出的壓力，出于追求短期政績的沖動，這一點與當年發展股市只是迫于企業融資壓力、迫于為國有企業脫困圈錢有著異曲同工之妙。
上個月，央行發布的2004中國房地產金融報告分析道，房地產貸款中存在風險。一方面，房地產開發商貸款的不良率較高；另一方面，按揭貸款可能出現風險。尤其是一些波動性比較大的行業，比如證券從業人員，原來年收入有10萬，可能現在只有1萬－2萬了，而在貸款時他們沒有估計到這一點，南京多家銀行稱，目前證券從業人員的房貸，的確已經發現部分逾期的苗頭。另外，貸款風險是與房地產市場波動密切相關的，目前房地產市場雖然有一些調控，但是并沒有出現大的波動，所以房貸暫時看不出什么風險，但這不等于沒有風險。事實上，房價畸高極大地加大了國內銀行業的金融風險。
根據最新統計，在宏觀調控下，盡管房價還在繼續攀升，但一路上揚的長三角房地產市場已出現了滯脹現象。滯脹的原因之一是供給擴大了。以南京市為例，南京全市上半年僅新建房源就達到400多萬平方米，而下半年上市房源還會進一步增加。2005年南京市新建商品房上市總量約將達到1400萬平方米。位于南京龍江小區的某高檔樓盤，因為房價高達每平方米8000元，今年上半年僅售出一套房子。這甚至讓炒家也感到了壓力。近日，南京市房管局產權市場處公布的一份7月份的期房退房公告顯示，退房數量從上月的24套猛增到42套！業界人士認為，長三角房價下跌已為時不遠。
筆者認為，我國房地產價格總體已經開始“起泡”。一些地區房地產價格泡沫的破滅只是個時間問題。而引爆泡沫的導火線可能有以下幾條：美元見底，資金回流；歐洲經濟持續惡化，引爆當地房地產泡沫，多米諾效應殃及中國乃至全球等等。另據建設部統計，截至2004年底，我國城鎮人均住宅建筑面積達到24.97平方米，超過了上世紀90年代初期中等收入國家平均20.1平方米的水平。綜合考慮人均住房面積改善和住房自然折舊兩個因素，2005年和2006年全國商品住宅市場將會出現供給和需求大體平衡(供給略大于需求)的局面，住房必將回歸其居住功能，弱化其投資功能。那種將住房作為“硬通貨”的投機行為，可能是相當危險的。因為世界上決沒有只漲不跌的房價。很顯然，雖然中長期房價走勢還難以預期，未來泡沫的演變亦需研究，但隨著宏觀調控的步步加深，總需求的回落，超低利率支持的房市虛假繁榮已經走到盡頭。
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