金學(xué)偉：消除非正常暴利需提高房地產(chǎn)進(jìn)入門(mén)檻

　　金學(xué)偉

　　過(guò)低的進(jìn)入門(mén)檻也使我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域充滿(mǎn)了“過(guò)江龍”。“過(guò)江龍”是市場(chǎng)的掠奪者，他們只在行業(yè)景氣時(shí)進(jìn)來(lái)?yè)埔话眩�賺取非正常暴利，而把行業(yè)調(diào)整的惡果留給以房地產(chǎn)為長(zhǎng)期主業(yè)的開(kāi)發(fā)商們。

　　房地產(chǎn)是這幾年的一個(gè)暴利行業(yè)，這是毋庸置疑的。沒(méi)有暴利，就不會(huì)有那么多的資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從1998年的3600多億元，增長(zhǎng)到2004年的13000多億元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不會(huì)在這短短幾年里增加1萬(wàn)多家，增幅60%。

　　毋庸置疑的是，在這幾年的房地產(chǎn)暴利中，有許多是非正常暴利。這種非正常暴利主要來(lái)自3個(gè)方面。

　　非正常暴利的主要來(lái)源

　　一是以非市場(chǎng)價(jià)格取得的低成本土地。土地是房產(chǎn)成本的重要構(gòu)成要素，而土地掛拍招制度是在去年中央

　　二是偷漏稅。據(jù)國(guó)稅局對(duì)7省市調(diào)查，在所有涉稅問(wèn)題中，房地產(chǎn)占了90%。偷漏稅在非正常暴利中的比重有多大，我們無(wú)法知道，但根據(jù)筆者對(duì)幾家純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并有長(zhǎng)期優(yōu)良業(yè)績(jī)與良好的企業(yè)信譽(yù)度，沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)交易的上市公司的抽樣統(tǒng)計(jì)，房產(chǎn)銷(xiāo)售凈利率和毛利率之比的長(zhǎng)期平均數(shù)一般在36%至56%之間，其中值在43%到45%之間。以這個(gè)比例計(jì)算，即使房地產(chǎn)銷(xiāo)售利潤(rùn)率在50%，其實(shí)際的凈利潤(rùn)率也只是18%~28%之間，平均23%左右。

　　從銷(xiāo)售利潤(rùn)到稅前利潤(rùn)，再到稅后利潤(rùn)，其間的差額非常之大，在任何一個(gè)環(huán)節(jié)上動(dòng)點(diǎn)手腳，就可獲取非正常暴利。

　　三是賣(mài)樓花。這一塊已成非正常暴利的重要來(lái)源，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金中，定金和預(yù)付款所占的比重已經(jīng)超過(guò)開(kāi)發(fā)商的自籌資金和銀行貸款，達(dá)到6000多億元。不算別的，僅利息一項(xiàng)，就能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)近350億元的好處，一進(jìn)一出就是700億元。如把由此帶來(lái)的利潤(rùn)算進(jìn)去，差不多要接近房產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的一半左右。

　　消除非正常暴利需提高進(jìn)入門(mén)檻

　　要消除房地產(chǎn)業(yè)的非正常暴利，需從提高行業(yè)門(mén)檻做起。據(jù)筆者觀察，越是大型的、長(zhǎng)期以房地產(chǎn)為主業(yè)的公司，其銷(xiāo)售利潤(rùn)率往往越低，凈資產(chǎn)收益率越穩(wěn)定、合理。以萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，這家企業(yè)從1991年進(jìn)入房地產(chǎn)，最初幾年房產(chǎn)銷(xiāo)售占公司營(yíng)業(yè)收入70%左右，后來(lái)逐漸達(dá)到98%以上，基本上屬純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。這是一家追求規(guī)范、透明、合理、均衡，以創(chuàng)造百年老店為愿景的企業(yè)，因此除了最初2年，其房產(chǎn)銷(xiāo)售利潤(rùn)率分別為14.91%和49.1%以外，以后就一直比較平均，基本上保持在20%的水平上，14年平均銷(xiāo)售利潤(rùn)率22%，近6年的平均銷(xiāo)售利潤(rùn)率23%，平均凈資產(chǎn)收益率13.49%。

　　反之，越是小型開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目公司，其銷(xiāo)售利潤(rùn)率的高低起伏就越大，一如萬(wàn)科早期的2年。原因就在房產(chǎn)本身的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)資金的需求量較大。而根據(jù)2000年公布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，我國(guó)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分為四級(jí)，其中一級(jí)資質(zhì)商的要求是注冊(cè)資本金5000萬(wàn)元；二級(jí)2000萬(wàn)元；三級(jí)800萬(wàn)元；四級(jí)100萬(wàn)元。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2002年止，我國(guó)32618家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)僅占10%，其余的都是三、四級(jí)資質(zhì)，甚至是兼營(yíng)商。

　　這種過(guò)低的入市門(mén)檻至少會(huì)造成兩個(gè)后果：一是開(kāi)發(fā)商自有資金普遍不足，只能大量依靠信貸，一旦遇到行業(yè)不景氣時(shí)就容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，甚至破產(chǎn)倒閉。因此，在我國(guó)的房產(chǎn)業(yè)中，普遍存在這樣的傾向，就是撈一票算一票，有風(fēng)使盡帆，把利潤(rùn)做到極致，哪怕采取不光彩手法。用他們的話說(shuō)：別看我現(xiàn)在神氣，我難過(guò)時(shí)誰(shuí)見(jiàn)了？誰(shuí)能幫我？這一點(diǎn)尤其在小型企業(yè)中體現(xiàn)得特別明顯。因?yàn)榇笮推髽I(yè)一般都會(huì)比較顧及行業(yè)穩(wěn)定、長(zhǎng)期利益。而且抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，完全可以長(zhǎng)期均衡利潤(rùn)為追求。

　　當(dāng)年，針對(duì)美國(guó)石油業(yè)小企業(yè)林立局面，洛克菲勒曾講過(guò)一句很有名的話：由無(wú)數(shù)個(gè)利益互相沖突的小企業(yè)組成的行業(yè)，注定是不穩(wěn)定的，是難以承擔(dān)其應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任的。我認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前就存在這一問(wèn)題。

　　二是使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)變得像一個(gè)菜市場(chǎng)，只要你愿意，幾乎什么時(shí)候都可以進(jìn)來(lái)?yè)粕弦黄保�而且什么時(shí)候都可以滑腳溜走。表現(xiàn)在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量上，就是大起大落。比如，1991年我國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在5000家左右，到1995年就增加到33000多家，而到1996年，就只剩下21000多家，近幾年又增加到了33000家左右。在1996年間減少的企業(yè)中，肯定有一部分是支撐不住垮掉的，但絕大多數(shù)是撈了一票后見(jiàn)勢(shì)不對(duì)，關(guān)門(mén)逃走的項(xiàng)目公司。

　　以前江湖上有一種說(shuō)法：不怕跑江湖的，就怕?lián)平�湖的。因�(yàn)榕芙�湖的都�?huì)顧及到自己包括其他跑江湖人的后續(xù)利益，注意不把地做“腥”。而撈江湖者通常都會(huì)采取“卷地皮”策略，卷過(guò)之后，這塊地皮至少臭3年。

　　過(guò)低的進(jìn)入門(mén)檻既造成過(guò)多的根本就沒(méi)有實(shí)力進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和沒(méi)有抗風(fēng)險(xiǎn)能力的開(kāi)發(fā)商，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，唯一可行的辦法就是趁行情好時(shí)快快地?fù)埔黄保�然后�?zhǔn)備“過(guò)冬”。過(guò)低的進(jìn)入門(mén)檻也使我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域充滿(mǎn)了“過(guò)江龍”。“過(guò)江龍”是市場(chǎng)的掠奪者，他們只在行業(yè)景氣時(shí)進(jìn)來(lái)?yè)埔话眩�賺取非正常暴利，而把行業(yè)調(diào)整的惡果留給以房地產(chǎn)為長(zhǎng)期主業(yè)的開(kāi)發(fā)商們。筆者上期指出的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的一些誰(shuí)都不喜歡的矛盾現(xiàn)象，其根源就在于此。因此，要規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，必須大幅提高進(jìn)入的門(mén)檻。尤其是對(duì)各種各樣的項(xiàng)目公司的設(shè)立，需要制定更加嚴(yán)格的條件，因?yàn)榻^大多數(shù)項(xiàng)目公司都是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“過(guò)江龍”，他們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康規(guī)范發(fā)展有著巨大的殺傷力。

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