陸新之：房屋泡沫猛于房價泡沫

　　陸新之

　　這個時代地產業的問題，看上去是“房價泡沫”，而更本質上的是“房屋泡沫”。也就是說，造出來的房子，不具備那個價值。產品本身為客戶帶來的審美價值和實用價值，都還差那么一大截。

　　很多年之后，當《中國房地產報》的讀者都老了，談起2005年夏天的地產形勢，一定有白頭宮女說天寶遺事的感覺。 不過抱歉，我只想到了文章的開頭，再往下構思的時候，遇到了瓶頸。因為，我實在無法相信有些專家講的房地產20年好景，總覺得這有點教條主義。但我更不敢相信，有人賭咒發誓房價暴跌的判斷。坦白來說，房價貴不貴？當然不便宜，但是是否真的到了不能承受的地步？也不見得。

　　有一點可以肯定的是，很多年之后，大家聊起某個城市的狂熱景象時都會覺得不可思議：房產商整天忙著找地，還發愁房子不夠賣；買房的人又哭又鬧，有錢沒錢都要買房，哪怕排幾天幾夜的隊也值得；房產中介更是比垃圾廣告出現得還多，各個社區每隔二三十米就一家；銀行更是每天為辦理企業和個人房貸業務而忙得不可開交。

　　伴隨這種熱潮的，是那些看漲買入的消費者發現他們買到手的房子，并不像廣告宣傳中說的那么好，真正入住才發現存在這樣或那樣的問題：例如荒唐搞笑的總體規劃，造成日常生活中的停車、購物、休閑等諸多不便；房型設計不合理，空間浪費大或是功能空間根本不夠用；房屋所選用的建筑材料品質差，使用不久就出現褪色、脫落、滲水等現象；小區容積率過高，狹窄的居住區內幾乎無景觀綠化可言……花大價錢買房很多人都可以接受，但是花大價錢買來不好房子，恐怕也是現時怨聲載道的一個重要原因。

　　這個時代地產業的問題，看上去是“

　　北京六月份又有一個例子。某廣東品牌項目的北京版本，雖然號稱埋首四年，但是出來的產品，最大的競爭力卻是一個園林。僅靠著幾千棵樹，開發商就希望能夠賣出去一個比附近樓盤高一倍的價格。這樣的案例，顯然是“產品泡沫”水分更大。至于那種挖塊地搞個水池就號稱無敵水景，底層開幾家酒吧就號稱高尚生活的營銷策略，就更是等而下之了。

　　面對泡沫，歸納起來無非三種做法。

　　其一是大家經常在報章看到的，民粹派的激情風格，不破泡沫誓不罷休，叫嚷北京跌三成上海跌一半，呼吁主動出擊，對地產商迎頭痛擊，一定要把泡沫打個稀巴爛。

　　其二是參照海外某華裔經濟學大師的思路，堅決放任，所謂最壞的結果也就是“看著他起高樓看著他樓塌了”而已。大家各管自己一塊。宏觀交由看不見的手來處理，但是最后很可能就是泡沫在高潮之中灰飛煙滅，不帶走一片云彩。這些已經有荷蘭郁金香到納斯達克IT泡沫的老生常談例子為佐證。

　　其三，則是為泡沫部分不斷注入實質的內容和內涵，使泡沫成分逐步減少，最后壓縮在一個可控制范圍之內。例如，房子泡沫化了，產品不行，與其坐視其自困愁城，總得有實際動作。開發商也好，地方政府也好，要下調利潤預期，把獲利回吐一部分反饋給社會和消費者，好比將項目重新規劃，改善環境質量；修路修橋，改善交通，減少客戶的距離感；最低限度也可以做到增加專業物業服務，力保不打罵業主之余，還能讓人感受到生活質量有所提升。

　　當然，最簡單的是，把不值那個價錢的房子定價降下來。2005年這個時候，在經濟適用房一路之隔想賣

　　有一個行業的經驗值得房地產業的朋友們借鑒。

　　中國轎車生產在2002 至2004 年上半年是井噴式的增長，這反映了中國經濟增長、社會發展、轎車的需求相應膨脹。同時，中國加入世貿組織，市場開放，進口競爭的沖擊分階段呈現，本應在2006 年中國的承諾完全實現后，影響才全面體現出來。不過，2004 年下半年中央政府強制推行宏觀調控，卻使得轎車產業和市場的結構轉變提早出現。

　　長期以來，大眾的高級轎車奧迪、帕薩特等長期以遠高出國際價格的水平在中國銷售，通用的

　　2005 年全國轎車總產量、銷量上升，大眾及通用的合資廠不升仍跌，已顯示出它們的競爭上的劣勢。在歐洲，美國的市場占有率節節敗退，其中大眾、通用、福特更虧損龐大，財務困難。在國際市場，它們敗給日韓企業，主因是車型不佳、成本過高。

　　由盛世墮入冰河，這種事件在多個行業之中一再上演。而業界總有人心存僥幸，認為環境再差也不怕，只要我的房子還好賣就行。這種想法也不能說完全沒有根據，但是，對于大多數房屋產品有泡沫且性能價格比不足的開發商們，是時候自己主動把自己的泡沫降下來了，否則，怎么能讓顧客在全行業都在擠泡沫的時候選擇你呢？

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。