宏觀調控政策與市場走勢分析

　　作者：文林峰 李海霞 來源：中國經營報

　　今年4月份以來，國務院以及有關部委相繼出臺了一系列宏觀調控政策，其中影響力度最大的當屬七部委的《關于做好穩定住房價格的意見》。目前，調控政策發揮作用已過去幾個月了，房地產市場也出現了一些相應變化。對當前房地產市場重點問題進行深入分析，有利于認清形勢，引導未來房地產業持續健康發展。

　　房價合理性與發展趨勢

　　評價房價是否合理，不僅要看本地居民消費能力，更要看市場供需關系，以及價格與價值的背離程度，最重要的是，房價是一個完全地區化、個性化的市場。不同位置不同檔次的住房不能簡單地進行對比和測算平均房價，如同是北京建國門CBD地區的住宅項目，高檔公寓和普通住宅房價差距可能會大到一倍以上。如果以平均房價來衡量，就會抹殺了具體項目價格變動情況。因此，分析房地產市場價格，必須關注同一地段同一品質商品住宅價格變動情況和發展趨勢。

　　從今年第一季度末期開始的宏觀政策，重點在于控制投資規模，調整供應結構，穩定

　　宏觀調控作用與真實需求的市場潛力

　　宏觀調控的8項政策中，期房限轉、兩年內全額征收營業稅等政策對于抑制投機行為效果最為顯著，據測算，每年房價至少漲幅達8%以上，短期投機才有利可圖，目前，因對未來兩年房價走勢判斷不明朗，投機行為大部分退出了炒作市場。

　　目前市場處于觀望期的主要原因是，宏觀調控政策出臺后，一些專家、媒體關于房價必將大跌的輿論誤導了消費者。另外，交易成本上升，特別是非普通住宅受到影響最大，這一切均導致市場各種需求都處于觀望期。現在，隨著建設主管部門已明確表示近期不會再出臺新的調控政策，市場已開始轉暖，樓盤訪問量明顯增長。估計未來一個月以內將走出觀望期。

　　我們在給北京市做“十一五”住宅發展規劃時做過預測，大約每年新建商品住宅的市場需求量仍在2300萬平方米以上，再加上存量住宅的交易量逐年增長，市場需求量仍將保持平穩增長趨勢。

　　土地出讓制度與未來純熟地出讓發展方向

　　當前推行的所有經營性商業、住宅項目用地一律實行公開的招、拍、掛的土地政策，對于規范市場，提升土地利用價值作用重大。特別是以后將逐步推廣的工業項目建設用地也將實行公開招、拍、掛政策，將有力改變目前工業用地地價過低的問題，達到集約、節約利用土地，建設

　　住房供應結構趨向合理，任務依然艱巨

　　總體來看，面向中低收入階層的普通商品住宅供應不足，高檔項目供應相對較多。這次宏觀調控政策，從需求方面(通過對普通商品住宅的界定，引導開發企業建設符合標準的住宅項目)對供應結構進行了有效引導，即通過市場方式而非行政方式對開發項目進行引導，必將改變供需結構的矛盾。另外，從政府主管部門的角度，也更加重視普通住宅(包括經濟適用住房)建設項目的供應量與審批以及后續管理，保障已經批準的普通住宅項目能原汁原味供應市場。當然，在市場經濟條件下，開發企業追求高利潤的目標是不可改變的。因此，在旺盛的市場需求拉動下，供應結構調整的力度還應該不斷增強。

　　(作者單位：建設部政策研究中心)

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