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黃斌
近期，央行關于取消房地產預售制度的建議，遭到了開發商的強烈反對，一些潛在的購房者也擔心取消預售制會導致房價的進一步上漲。如何才能控制住不斷上漲的房價，化解不斷積累的金融風險？
從供求關系看，降低房價的兩個基本手段只能是增加供給以及減少需求。大量增加住房供給是管理層所不愿看到的，因為房地產投資的過度增長正是導致此次我國經濟過熱的原因之一。始于去年4月份的宏觀調控，對房地產信貸采取了從嚴控制，客觀上抑制了我國住屋供給的增長速度。在減少住房需求方面，央行采取了提高按揭貸款利率和首付比例等政策，但這種通過加重購房者負擔來減少住房需求的政策，似乎并沒有起到明顯的效果。
住房并不是一般意義上的投資品，房價的暴漲并不會像股票市場或藝術品市場價格暴漲那樣受到普遍歡迎。因為隨著價格不斷上漲，一些住房條件很差的居民將沒有能力改善其居住條件，而一些被強行拆遷的居民，可能會面臨居住條件嚴重下降。同時，由于居民購房時通常會申請按揭貸款，一旦持續上漲的房價出現較大幅度的回落，很可能形成大規模的貸款壞賬，增大我國金融風險。正因如此，我們需要強調住房的消費性質，而不是其投資性質。目前我國房地產市場上很多問題都是源于過度鼓吹住房的投資性質，引發了過多的投資性需求，加劇了房價的上漲。
與全國一些焦點城市相比，筆者所在的城市成都，過去幾年房價上漲幅度并不算太大。但即便如此 ，也能看到投資性需求對房價上漲所起的推波助瀾作用。近一、兩年來，筆者認識的朋友中有許多都買了房。他們原本都有住房，為了改善居住條件又買了新房子。但他們通常并不將自己原有的舊房賣出去，而是進行出租。要是一時租不出去，就等等，反正房價呈上升趨勢。這樣一來，準備出售的二手房大大減少了，導致二手房價格高、成交少�？梢哉f，太多的投資性需求支撐了二手房的價格。如果我們能夠促使二手房供給大量增加，形成一個價格更低，成交更活躍的二手房市場，就可以使一些購房者退而求其次，轉向二手房市場，從而減少對新房的需求。
如何才能抑制二手房市場上的投資性需求呢？譬如可以對二手房租金采取較高的所得稅率，就足以讓擁有第二套住房無利可圖。這樣一來，可以形成一個成交活躍且價格穩定的二手房市場，一方面有利于一些經濟狀況較差的居民改善其居住條件，另一方面有利于穩定一級市場上新房的價格。
總的來看，治理房地產市場的思路應該是：抑制投資性需求，培育二手房市場，讓有經濟能力的居民通過購新房賣舊房來改善居住條件，讓經濟能力較差的居民可以通過購買二手房解決居住困難；同時規范房屋經紀人的行為，讓購房者能了解二手房的真實情況，減少由于信息不對稱而形成的交易障礙，促進二手房市場的發展。
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