陳慶貴：對取消房屋預(yù)售匆忙說不給誰吃定心丸

　　央行8月15日發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》在各界各地引起強烈地震。我注意到，房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎眾口一詞表示反對，一些地方政府相關(guān)官員也急不可耐相繼藉以媒體公開表態(tài)說“不”。直至8月24日，建設(shè)部新聞發(fā)言人明確表態(tài)：“國家近期不會取消商品房預(yù)售制度”。

　　基于不同立場和各自利益出發(fā)，對一項新政建議，不同利益主體發(fā)出不同聲音十分正

常，尤其是開發(fā)商敏感反對更在意料之中。不少開發(fā)商之所以如坐針氈草木皆兵，是因為此舉意味著開發(fā)商將發(fā)生殘烈整合面臨洗牌，勢必淘汰“蝦米”，留下“大鱷”。其“時間換金錢”、“空手套白狼”、暴利“得來全不費功夫”等屢試不爽的靈驗法寶行將失靈，拿到地就能賺錢的神話將不復(fù)存在。

　　而官員異常敏感匆忙表態(tài)說“不”則令人費解。姑且不論取消房屋預(yù)售制度建議之可行性尚未形成官方民間業(yè)界廣泛共識，作為代表最廣大民眾利益的政府首當(dāng)站在廣大購房戶的立場上，或曰至少應(yīng)站在兼顧開發(fā)商與購房戶利益中間發(fā)言表態(tài)，而不能明顯歪向開發(fā)商一邊自說自話。某市建委負責(zé)人日前就表示，目前該地不會停止期房預(yù)售，開工發(fā)商沒必要過于敏感。這位負責(zé)人進一步表示，現(xiàn)在取消期房預(yù)售顯然不合時宜，“取消期房預(yù)售會加大開發(fā)商的投資成本，而這些成本會促使房價上漲，最終讓消費者買單。”口口聲聲開發(fā)商如何如何，而只字不提老百姓如何如何，顯然官員是站在開發(fā)商立場上而不是站在購房戶立場上說話。在我看來，說白了，與其說個別地方政府官員擔(dān)心開發(fā)商承受能力和房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定云云，毋寧說是擔(dān)心地方GDP和財政收入后勁，而不是擔(dān)心銀行金融風(fēng)險、居民購房風(fēng)險和老百姓是否買得起房。

　　時下，房屋預(yù)售制度頗多積弊和取消預(yù)售條件基本成熟幾近成為公認的市場事實并為專家廣泛認同。央行《報告》明確表態(tài)：“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”商品房預(yù)售制度遭人詬病并非首次。此前，國土資源部土地利用管理司司長廖永林也提出取消商品房預(yù)售：“房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的種種問題，特別是亂炒房地產(chǎn)，都跟預(yù)售有關(guān)。”業(yè)內(nèi)人士普遍認為，當(dāng)前我國取消商品房預(yù)售制的時機已經(jīng)成熟。中國經(jīng)濟研究中心主任林毅夫在此前就指出，中國房地產(chǎn)的大開發(fā)商時代已經(jīng)來臨。

　　理性地看，取消房屋預(yù)售制度可謂“四全齊美”。對開發(fā)商可謂“長痛不如短痛”。重新洗牌看起來讓部分開發(fā)商淘汰出局，實則卻是置之死地而后生，可謂“道是無情卻有情”。對銀行業(yè)則可謂“緊急避險”。目下各界業(yè)已形成的一致認識是，取消預(yù)售制度能夠緩解金融風(fēng)險積淀，遏制風(fēng)險放大。不難設(shè)想，當(dāng)開發(fā)商只能賣現(xiàn)房不能預(yù)售期房時，其自有、自籌資金必然增加。開發(fā)商將不再能夠通過預(yù)售提前使用銀行貸款去完成房屋的建設(shè)、配套；銀行也將不再被綁縛在房地產(chǎn)“戰(zhàn)車”上讓房貸風(fēng)險越積越大。對消費者而言，取消預(yù)售制堪稱重大“利好”。一則縮短了貸款壓力，二則減少了期房風(fēng)險。在預(yù)售制下，購房人一般要提前10到15個月(長的達到24個月)，白白為開發(fā)商融資埋單。預(yù)售期房還為很多非市場風(fēng)險和交易問題留下了意想不到的制度漏洞，導(dǎo)致侵害購房戶權(quán)益事件頻仍。對宏觀經(jīng)濟而言，則意味著房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資回落，商品房即期供給將會延遲，遠期供給可能會減少，從而藉此推動存量房進入實際使用狀態(tài)，有利于解決老大難的房屋空置問題，這豈非正合高層宏觀調(diào)控之本意？

　　有媒體對央行《報告》分析稱，這是我國央行對中國房地產(chǎn)市場作出的最全面、最坦率的評價。在美國，基本上沒有期房銷售，購房者購買的大多是現(xiàn)房；在歐洲，也有預(yù)售房制度，但人家是加“保險”的預(yù)售。以比利時為例，雖然一旦地基開挖房地產(chǎn)公司也可售房，但售房程序相當(dāng)復(fù)雜。有意購房者首付款只需支付10%且有諸多限制。比如，房地產(chǎn)公司拿到首付款后，須將其轉(zhuǎn)到國家注冊許可的房地產(chǎn)公證公司名下，以保證其破產(chǎn)時購房者可以拿回首付款。等到樓盤完成后，公證公司再將這部分錢退還給開發(fā)商。支付余下的90%時有兩種情況。一種是房地產(chǎn)公司實力雄厚，不愁沒錢蓋樓，業(yè)主可在拿鑰匙時再支付；另一種情況是房地產(chǎn)公司根據(jù)建筑工程形象進度要求業(yè)主按比例分期支付。由此，開發(fā)商不能“空手套白狼”，更甭提白吃“免費午餐”靠業(yè)主的錢來蓋樓。有分析認為，當(dāng)下我國房產(chǎn)市場改革的關(guān)鍵是盡快與國際接軌，把宏觀調(diào)控與市場規(guī)范相結(jié)合，規(guī)范市場主體和秩序，并建立健全房地產(chǎn)金融體系。

　　時下，一俟高層新政建議探頭試水，不等民間作出充分的民意反應(yīng)和市場作出充分的實際反應(yīng)，有些地方或部門官員總是從自身利益計，不問青紅皂非理性地匆忙表態(tài)，這不僅不符合實事求是原則和民主科學(xué)決策的要求，對高層既有房市新政推出效用形成噪音干擾和掣肘效應(yīng)，不利于

　　(稿源：紅網(wǎng))

　　(作者：陳慶貴)

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