境外熱錢在賭啥 人民幣升值預(yù)期只占其一

　　本報記者 陳雪根

　　一賭人民幣繼續(xù)升值 二賭商業(yè)物業(yè)升值潛力

　　熱錢在房地產(chǎn)領(lǐng)域猶如水中花鏡中月，若隱若現(xiàn)。何為熱錢？怎么進來？量有多大？在多大程度上推動了房價上漲醞釀著金融風(fēng)暴？一直是個謎。日前央行公布的《2004中國房

地產(chǎn)金融報告》還是給人留下了不少猜想的空間。

　　熱錢迄今沒有定義

　　什么是熱錢？盡管各方意見不一，但有一點似乎是共同的，都把它視為快進快出的投機資金，而且進出之間往往引起市場乃至金融動蕩。以此為標準，業(yè)內(nèi)人士認為，惟有對沖基金可當此任。對沖基金進中國房地產(chǎn)市場了嗎？答案是否定的。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，還沒有真正成為證券化的投資品，而且由于中國實行嚴格的外匯管制，對沖基金惟一能夠進來的途徑是QFII，但通過QFII進來只能進行證券投資，不買股票是不行的。除對沖基金外，其他機構(gòu)投資者，如房地產(chǎn)信托基金、瑞思(REITS)乃至個人投資者等，有的還沒進來，有的即使進來也是投在商用物業(yè)上，投資商品住宅的主要是境外個人投資者，基本上都不是靠短線炒作牟利的資金。因此，央行在其報告中也沒有用熱錢這個字眼，用的是境外資金，應(yīng)該說這是一個比較確切的說法，其中包括了機構(gòu)投資者，個人投資者，也許還有熱錢。

　　四條渠道并不新鮮

　　對境外資金如何進來的，央行的報告其實也還沒說清楚。央行列舉的四條渠道，業(yè)內(nèi)人都知道，一是直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2億元，同比增長34.2%，占開發(fā)資金來源的1.3%。二是間接投資，購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產(chǎn)中介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進行商業(yè)性銷售。三是外資銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人發(fā)放貸款。四是非居民外匯流入，結(jié)匯購買房產(chǎn)。

　　其中，第一條投資或參股，應(yīng)該說是正經(jīng)的投資行為(FDI)。就目前掌握的情況來看，摩根斯坦利、新加坡凱德置地、荷蘭ING國際房地產(chǎn)集團、美林集團等是活躍在滬京兩地房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的主要投資者。他們通過投資或參股形式，先后與上海永業(yè)集團、復(fù)地集團、上海盛融公司、深圳金地集團、北京銀泰中心、天津順馳中國控股公司等國內(nèi)開發(fā)商有過資本合作，開發(fā)過一些住宅項目。

　　長遠來看，這類投資會越來越多，從央行提供的數(shù)據(jù)來看，全國才200多億，《2004年上海市金融運行報告》提供的數(shù)據(jù)是上海150億，但這一數(shù)據(jù)與其它行業(yè)的FDI相比實在不大，對上海的房地產(chǎn)投資有影響，但對住宅投資影響不會很大，對房價更不具決定性影響。

　　間接投資中，購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券一項，根據(jù)《2004年上海市金融運行報告》提供的數(shù)字，上海市全部企業(yè)通過債券融資，2003年只有59億多，2004年為零。既然還輪不到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，境外資金也就無計可施。包銷方式倒是比較常見的方式。目前有很多外資中介機構(gòu)在滬京兩地市場，其中主要是港臺中介，比較著名的有戴德梁行、中原、仲量聯(lián)行等，主要從事高端一手二手房以及商業(yè)物業(yè)的租售業(yè)務(wù)，也為境外投資者提供投資咨詢等業(yè)務(wù)。包銷時，房價一般由開發(fā)商制定，他們收取固定的傭金，或者開發(fā)商提出一個底價，底價以上的收益雙方分成，后者有可能鼓勵中介賣高價，對拉動房價會有影響。如果我們確定房價是因為炒賣抬高的，那么主要問題應(yīng)該在炒家身上，如果沒有炒家陸續(xù)進場，中介想賣高價是很難的，而且這些中介在內(nèi)地市場已有很多年。

　　《2004年上海市金融運行報告》顯示，外資銀行在上海本外幣貸款中的分量正在加重，已占2004年末上海本外幣貸款額增加值的四分之一，貸款余額同比增長也比中資銀行高出44個百分點，其中有多少是貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，央行報告也沒提供具體的數(shù)據(jù)。相比中資銀行，外資銀行對貸款審查要嚴格得多。但對房地產(chǎn)市場的作用與中資銀行并無二致，如果中資銀行更多擔(dān)心金融風(fēng)險的話，外資銀行應(yīng)該沒有太大的問題。就像房價高漲板子不能打在中資銀行身上一樣，同樣外資銀行也不應(yīng)該受指責(zé)。

　　境外非居民結(jié)匯購買房產(chǎn)，不知非居民指的是境外機構(gòu)還是不在國內(nèi)居住的個人，如果是后者，《2004年上海市金融運行報告》提供的數(shù)字是外地和境外人士在上海房地產(chǎn)市場已占購買人群的約20%，其中大多數(shù)應(yīng)該是外地人，2004年1月-11月境外人士用于購房的資金約70億，這也不是一個很大的數(shù)字，如果按照每平方米單價1萬元計算，70億購房資金僅能購買70萬平方米的商品房，尚不及160萬平方米建筑面積的“中遠兩灣城”規(guī)模的一半，只能在上海市場翻點小浪花。

　　熱錢有多少

　　由于外匯管制，外資進中國，渠道是有限的，主要包括貿(mào)易、直接投資、間接投資、QFII、個人結(jié)匯等幾種方式。只有個人項下進外匯基本上是敞開的，上千萬美元都可以進來。直到今年年初，100萬美元以上才規(guī)定要到北京審批。但換匯還是有限制的(每次只能換相當于1萬美元的外匯)。涉嫌

　　央行報告只提供了境外資金中投資和參股的數(shù)據(jù)，雖說沒有提供數(shù)據(jù)來源，但應(yīng)該是有依據(jù)的。投資與參股，只要查一下工商局的企業(yè)注冊登記情況就可以一目了然。其它途徑的外資，央行并未提供具體數(shù)字，也很難提供這樣的數(shù)據(jù)。

　　熱錢很難搞清它的來龍去脈，但要搞清有多少境外資金在上海、北京買房還是有辦法的。雖說內(nèi)外銷已合并，但通過查詢產(chǎn)權(quán)登記情況，應(yīng)該可以非常方便地查清有多少房子落在外籍人士名下，再核算一下這些房子的價格，應(yīng)該就可以得出一個基本準確的數(shù)據(jù)。但相關(guān)部門懶得去查，或者查了也沒公布出來。

　　熱錢在賭什么

　　在人民幣升值前，應(yīng)該說外來熱錢并不多，房價高漲很大程度上還是國內(nèi)投機者做大的。但海外熱錢賭人民幣升值的說法很流行，這種說法其實也沒多少根據(jù)。央行的報告把受房價快速上漲影響放在人民幣升值預(yù)期前面是有道理的，因為機構(gòu)投資者一般都有非常嚴密的組織和投資程序。投資非常慎重，決策過程較長，而且有數(shù)據(jù)表明，在美國投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為6.7%，日本、新加坡為4%，人民幣升值前市場普遍猜測升值幅度在6%左右，這對外國基金沒有太大的吸引力。相反房價快速上漲的吸引力要大得多，盡管如此，境外資金進中國房地產(chǎn)市場還是非常謹慎的。

　　但人民幣升值后，境外資金的來華步伐明顯加快了。這是為什么？是賭人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期，更重要的是，是賭商業(yè)物業(yè)的升值潛力。因為商業(yè)物業(yè)是純粹的收益性物業(yè)，中國的商用物業(yè)剛剛起步，而國內(nèi)開發(fā)商實力有限，無法通過長期持有獲得穩(wěn)定的收益，經(jīng)營模式更是談不上。同時，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)的證券化進程已是箭在弦上，而這正是外國房地產(chǎn)基金的長處。

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