|
特約評論員 青 云
國際游資流入中國熱點地區房地產市場是近兩年的眾說紛紜的話題，早在去年末、今年初，國家外匯管理局就指出，沿海城市有海外個人購房多達幾十套甚至上百套者，當屬投機行為；人民銀行8月15日發布的《2004中國房地產金融報告》則對此作了比較全面的剖析。
這份報告認為，境外資金主要通過4種渠道進入北京、上海等中國熱點地區的房地產市場：一是直接設立外資房地產投資公司或參股境內房地產開發企業；二是間接投資，購買房地產開發企業的債券或外資房地產中介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進行商業性銷售；三是外資銀行對房地產開發企業和個人發放貸款；四是非居民外匯流入，結匯購買房產。就總量而言，境外資金在中國房地產市場上所占份額還不算大，2004年全國房地產開發利用外資228.2億元，同比增長34.2%，占開發資金來源的1.3%，但高度集中于某些熱點城市的別墅、高檔公寓等高價位商品房。
根據這份報告提供的數據，2004年1-11月，境外資金流入上海房地產市場的總量超過222億元，比2003年增長13.5%，其中用于房地產開發的約150億元，占全年房地產開發總額的12.8%；用于購房的外資約70億元；從2003年1季度到2004年4季度，境外資金占上海全部購房資金的比例從8.3%上升到了23.2%。今年前兩月，境外資金購買上海單價11000元／平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長47.6%和73%，購買單價11000元／平方米以上二手住房面積、金額同比增長2.8倍和3.1倍。
任何國家匯率調整前后都是國際游資流動劇烈之時，而游資流入需要托身于東道國資產市場。在各類資產市場中，流入中國的游資之所以選擇房地產市場，原因之一是近兩年中國資產市場中，金融市場對外資開放度很低，而外資進入中國房地產市場的上述4條途徑要么屬于直接投資而受到中國現行外資、外匯法規的鼓勵，要么表面上屬于經常項目交易而無需接受嚴格的管制。原因之二是A股市場屢創新低，期貨市場則規模太小，只有房地產市場利潤率高昂，行情火爆，且規模龐大。原因之三是中國房地產開發企業自有資本普遍不足，高度依賴外源融資，特別是銀行貸款，以至于房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。在這種情況下，當國家實施宏觀調控而收緊對房地產市場的信貸投入時，外資就成了房地產開發商們爭搶的救命稻草。
在中國房地產市場泡沫已經非常明顯之時，境外游資大量涌入我國房地產市場，對中國經濟的沖擊不言而喻。畢竟，國際游資如同飛燕來了又去了，資產市場泡沫破裂之后的殘局還是要由本國國民和政府來收拾。
要監測、抑制游資大量涌入房地產市場，除了改進中國現行不對稱資本管制、對資本流入和資本流出實行同等監管之外，更重要的恐怕還是消除房地產資產泡沫得以產生的條件，從而消除國際游資流入這一資產市場的內在動機。其一是抑制房地產畸高的利潤率，中國房地產利潤率之高，以至于房地產開放商自己也喻之為“吃人肉”，這樣的暴利實在不應繼續保持下去了，更不應動用政府力量為其充當保障。其二則是拓寬居民投資渠道，畢竟，在很大程度上正是由于便利的投資渠道太少，居民剩余資金才紛紛涌入房地產市場，以至于北京市2004年銷售出的商品住宅中17%屬于投資，長三角這一比例更高達20%。在內資吹起的泡沫基礎上，國際游資才有可能興風作浪。
更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。
| 
