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早報特約評論員 易憲容
《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》(以下簡稱《報告》)于8月15日公布。《報告》公布后，媒體反應不一。筆者認為，該《報告》基本客觀、專業(yè)，不少問題認識深刻并頗有新意，提出的政策建議多具有操作性。但對一些問題的認識依然比較表面化。
首先，《報告》對國內(nèi)房地產(chǎn)金融的風險分析有理有據(jù)，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個人住房消費信貸不良貸款率的分析，如房地產(chǎn)開發(fā)隱性債務的分析，都切中目前國內(nèi)房地產(chǎn)金融的問題所在。而由此引申出房地產(chǎn)金融暗藏六大風險，如部分房地產(chǎn)市場過熱加劇市場風險、基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風險、房地產(chǎn)貸款的法律風險、土地開發(fā)貸款的信用風險、“假按揭”的道德風險、高負債經(jīng)營隱含的財務風險等，為房地產(chǎn)市場和銀行再一次敲響了警鐘。以此為契機，房地產(chǎn)金融的規(guī)范化、制度化、法制化將是未來完善房地產(chǎn)金融市場的首要任務。
然而《報告》以目前個人住房按揭不良率低就斷言居民按揭貸款是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)，這一判斷值得商榷。因為，目前個人住房按揭貸款啟動只有幾年，而這種信貸的時間一般都在十年、二十年、甚至三十年以上，其不良率及風險短期內(nèi)難以完全體現(xiàn)。特別是中國房地產(chǎn)市場及市場經(jīng)濟剛剛起步，還沒有經(jīng)歷一個比較完整的周期。如果中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性變化，此時的個人住房消費貸款供款情況、銀行的不良貸款率，才更能反映風險的真實情況。因此，如果《報告》把這種經(jīng)濟周期性風險及時間因素考慮在內(nèi)，對個人住房消費信貸的不良率評估也許就不會如此武斷了。
其次，《報告》提倡節(jié)約使用住房的消費理念，要引導以中小戶型為主的住房消費，并把這種住房消費看作是節(jié)能、環(huán)保、省地、長期可持續(xù)、降低銀行信貸風險的基礎。就目前中國的土地資源、金融資源及民眾的可支配收入水平來看，這種節(jié)約性住房消費理念是中國住房市場真正能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的核心。這樣的消費理念不僅可以調(diào)整扭曲的商品房供應結(jié)構(gòu)，緩解住房供求的矛盾，而且可以讓更多的民眾買得起房、住得起房，真正滿足絕大多數(shù)民眾的基本居住需求。在短時期內(nèi)，中國的住房政策應該是以這種消費理念為基礎及核心，改變目前這種完全脫離中國實際的住房消費理念。而城鎮(zhèn)廉租住房的建設，當然要大力發(fā)展，但并不是最為重要的方面。因為這種制度所受惠的人口只能在10%以內(nèi)，而國內(nèi)絕大多數(shù)民眾的住房需求還應該是以中小戶型為主的節(jié)約型住房消費。
第三，加強利率風險管理也是《報告》的一個重點。在以往的個人住房消費信貸中，民眾對利率風險的意識十分薄弱，甚至有等于無。以往央行調(diào)整利率，已購房民眾的意見往往比較大。這一方面說明民眾利率風險意識淡薄，也說明商業(yè)銀行沒有提供多樣化住房信貸產(chǎn)品，從滿足民眾住房消費信貸規(guī)避利率風險的需要。在一個比較完善的市場中，貸方應該提供利率差異化的多元金融產(chǎn)品，而民眾可以根據(jù)自己的風險偏好、財務狀況、收入預期等方面作出不同的選擇。這不僅利于民眾對個人信貸產(chǎn)品選擇承擔責任，也利于商業(yè)銀行降低風險。
所以，《報告》要求商業(yè)銀行提高服務意識，設計符合各類消費者需求的貸款品種，并允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款，這也是銀行商業(yè)化，提高銀行產(chǎn)品風險評價能力的重要方面。
如果站在一個更廣闊的背景上來審視國內(nèi)房地產(chǎn)金融，不難發(fā)現(xiàn)其存在的主要問題：為什么會出現(xiàn)完全由銀行主導的模式？而與成熟市場的體制相比，這種模式又明顯地存在缺陷。這其中最大的原因還在于中國的金融市場發(fā)展嚴重滯后。一方面國內(nèi)有大量儲蓄資金以低收益的方式存在于銀行，另一方面又有許多中小企業(yè)由于資金缺乏而不能得到持續(xù)發(fā)展。因此，化解目前國內(nèi)房地產(chǎn)金融風險還得從國內(nèi)整個金融市場入手，從建立多元化的金融體系入手。這才是國內(nèi)房地產(chǎn)金融得以持續(xù)健康發(fā)展的關鍵。
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