誰是房價(jià)虛高的罪魁

　　由央行房地產(chǎn)金融分析小組完成的“2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告”昨日在京發(fā)布。該報(bào)告指出，“受房價(jià)快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，已有境外資金通過多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場。”

　　房地產(chǎn)界知名學(xué)者、北京師范大學(xué)公共管理學(xué)院的董藩教授在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，熱錢對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響帶有很大的不確定性，因而無論是過去還是現(xiàn)在，對于熱

錢炒房都要給予高度警惕。

　　“不能對熱錢談虎色變”

　　根據(jù)央行此間公布的有關(guān)數(shù)據(jù):2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2億元，同比增長34.2%，占開發(fā)資金來源的1.3%。

　　在董藩教授看來，“如果境外資金通過直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的形式而僅僅占到1.3%的份額，那么，其影響并不值得談虎色變。”

　　摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠是最早提醒人們警惕樓市中熱錢的經(jīng)濟(jì)學(xué)家之一。兩年前，他就開始對上海樓市發(fā)出了警示。就在幾個(gè)月前，他還發(fā)表了上海即將步曼谷地產(chǎn)泡沫后塵的分析報(bào)告，此報(bào)告將“熱錢在樓市中作用”的討論引入了高潮。

　　但國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌在接受記者采訪時(shí)客觀地評價(jià)說，“熱錢在抬升我國房價(jià)方面起了一定作用，不過，其作用究竟有多大還不好說。”對此，董藩也發(fā)表了相近的看法。

　　董藩認(rèn)為，這兩年來熱錢覬覦國內(nèi)房地產(chǎn)市場的暴利的事實(shí)是存在的，但對于熱錢對國內(nèi)樓市到底起了多大作用要一分為二地看。“境外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場后，有的是制造供給，有的則是制造需求，不能對于他們的進(jìn)入統(tǒng)一劃到‘炒作’的一邊。”他說。

　　熱錢壓力已開始減緩？

　　對于這個(gè)新出來的報(bào)告，一直關(guān)注房地產(chǎn)金融的中國社科院金融研究所的尹中立博士也發(fā)表了自己的看法。他認(rèn)為，“從目前的一些真實(shí)狀況看，熱錢流入房地產(chǎn)市場的壓力已經(jīng)開始減緩。”換句話說，此番人民幣升值沒有讓此前參與豪賭的熱錢得逞，他們回縮的跡象已經(jīng)十分明顯。

　　此外專家指出，“人民幣雖然升值了2%，但對于境外熱錢所投資的地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其物業(yè)交易的成本起碼在5%，因此熱錢這時(shí)流入得不償失。”

　　值得提及的是，就在人民幣于上月升值2%的同時(shí)，美元、港幣存款利率也上調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn)。“匯差有限，難免使得境外熱錢繼續(xù)流入國內(nèi)的動機(jī)大打折扣。”董藩說，“尤其是對于一些進(jìn)入國內(nèi)的海外投資基金而言，如果我國的匯率調(diào)整一直難以達(dá)到他們投資的預(yù)期，加之國內(nèi)房價(jià)開始下跌的壓力，他們在這時(shí)候購房炒房的積極性能高得起來嗎？”

　　不過，在采訪過程中記者了解到，對于境外資本目前是否已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回潮的判斷有與尹中立和董藩不同的聲音。

　　由仲量聯(lián)行最近發(fā)布的一份名為《全球房地產(chǎn)資本——目光長遠(yuǎn)到利潤豐厚》的調(diào)查報(bào)告就認(rèn)為，我國和印度都是未來主要潛力市場之一，國際房地產(chǎn)資本會更加愿意考慮長期的投資策略。

　　“如果人們預(yù)測未來的房價(jià)還將不斷上漲，即使人民幣升值5%，仍然會有更多的熱錢進(jìn)入上海、北京的房地產(chǎn)市場。”該報(bào)告還指出，“跨境資本絲毫沒有顯示出大量撤離中國房地產(chǎn)市場的跡象，相反卻有進(jìn)一步進(jìn)入的證據(jù)。”

　　“虛擬需求”影響甚于熱錢

　　董藩認(rèn)為，對于境外資金在上海和北京等地購房所占比重較大的問題也要“一分為二”。他說，一方面，不可否認(rèn)外資在國內(nèi)尤其是在上海購房比例很高；但另一方面也要看到，這其中有很多客觀的“非炒作”的成分值得商榷——譬如，北京和上海兩地的外資里有多少是熱錢在炒作？有多少是外企購買的自住房？

　　“這兩年來，國內(nèi)樓市可能會有一些境外熱錢在炒作，但它不足以使房價(jià)如此虛高。”中國社科院金融發(fā)展室主任易憲容也認(rèn)為，目前國內(nèi)的高房價(jià)，主要是在住房市場虛假繁榮基礎(chǔ)上炒作造成的。

　　“花旗集團(tuán)在其今年2月份推出的一個(gè)報(bào)告中指出，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的需求依然旺盛，持續(xù)增加的購房需求勢必推高房價(jià)。”上述專家雖然強(qiáng)調(diào)引述花旗之報(bào)告并非刻意所指，但客觀上來說，“類似這樣的不少報(bào)告確實(shí)在某種程度上助推了國內(nèi)房價(jià)上漲。”

　　專家指出，一些開發(fā)商的肆意炒作，加上一些媒體不負(fù)責(zé)任的輿論誤導(dǎo)，還有個(gè)別房地產(chǎn)大腕別有用心的言論，都使人們形成了強(qiáng)烈的房價(jià)上漲預(yù)期，從而有一部分人提前消費(fèi)進(jìn)入了購房者的行列。“這種人為制造出來的‘虛擬需求’所產(chǎn)生的影響比熱錢還甚。”董藩說。

　　去年1-11月222億境外資金流入上海樓市

　　據(jù)人民銀行金融市場司調(diào)查，上海境外資金占全部購房資金的比例從2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。據(jù)人民銀行上海分行統(tǒng)計(jì)，2004年1-11月，境外資金流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過222億元，較2003年增長13.5%，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的約150億元，占全年房地產(chǎn)開發(fā)總額的12.8%；用于購房的外資約70億元。境外資金購房集中于別墅、公寓等高價(jià)位商品房，2005年前兩月，境外資金購買上海單價(jià)11000元/平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長7.6%和73%，購買單價(jià)11000元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長2.8倍和3.1倍。

　　鄭子軒 呂天玲 陳靜 北京報(bào)道

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