轉型經濟面對的挑戰：房價問題的政治含義

　　周其仁

　　今年以來，政府出臺了一系列房地產政策，改變了房地產市場的形勢。其中突出的一點，是把房價問題提到政治高度來對待。我認為，房價問題確有政治含義。怎樣處理有政治含義的經濟問題，是轉型經濟要面對的一個挑戰。從歷史經驗來看，尊重經濟規律將有助于處理有政治含義的經濟問題。

　　為什么房價問題具有政治性？

　　房價是一個經濟問題，但具有很強的政治含義。這里所說的“政治”，取之孫中山先生的定義：政治是眾人之事。由于當今“眾人”的利益發生了分化，因此人們對同一種經濟現象常常有相去甚遠的感受和看法。當眾人的利益和觀念出現重大的不一致，經濟問題就具有了政治含義。

　　房價上漲過快，是最近兩年比較突出的一個經濟現象。面對房價較快的上漲，眾人的感受絕不相同。對于已經買房的人來說，房價上漲意味著家庭財產的市值增加，但對于還沒有買房，或正準備買房的家庭來說，房價上升就意味著痛苦。反過來，房價下跌，已購房者可能叫苦不迭，欲購房者卻喜上眉梢。是的，同樣的房價變動，眾人的利益和感受絕不相同。

　　房價的變化還會影響城市的布局。房價越高，或者升得越急的地方，這種影響的就越嚴重。今年我到上海，聽當地朋友調侃說，大上海已經分成了三個圈——最里面的講英語；第二個圈講外地話，其中許多人好像講溫州話；而“阿拉上海人”住在了最外面的一個圈。這是今天很多上海人的牢騷。雖然我們知道，紐約、倫敦、東京和香港這樣國際化的大都會，市中心都住了很多“老外”和非本地居民，但那些地方差不多經過了幾十年、上百年才形成的。上海的快速變化就是最近十年，不免讓很多人心有不甘。這里“眾人”的分歧因為中國的開放還涉及到外國人，其政治含義就更加微妙。

　　更嚴重的是，持續的房價上漲一旦進入人們的預期，有一些經濟行為必定會發生。有人買房不再為了居住，而是等著漲價后轉手賣出——所謂“投機”和“炒房”是也。雖然“投機”和“投資”行為其實很難準確地區分，但如果通過倒手房地產這樣“不勞而獲”的活動就輕易賺到大錢，人們就有理由擔心本來就比較嚴重的收入差距可能進一步擴大。

　　與炒房相關的還有住房空置。甚至連《紐約時報》也報道，上海有1／6的高級住宅沒有人住，北京是1／4，深圳1／3；并指出未來中國房子的空置率還會進一步上升云云。雖然我們都知道，城市的住宅空置并不是單單由炒房這一個因素引起的，但確有許多房子空置，同時很多家庭的居住條件還非常差，或為買很小的房子而操心，這當然引起社會的不滿和緊張。

　　最后就是房地產開發商的“暴利”。大牌房地產商在多種富豪排行榜里名列前茅，一些媒體指證有房地產商的投資回報率高達百分之幾百，以及越來越多大公司進入房地產開發的行列——這些對公眾來說都是房地產有暴利可賺的證據。由于房價上漲讓開發商身受其惠，于是人們懷疑是開發商操縱了樓盤的市價。加上征地和拆遷中的大量丑聞，以及花樣百出的銷售樓盤的商業手法，使眾多民眾認定房地產商人是當代“無商不奸”的典范。

　　但是不要以為，對房價看法的分歧僅僅以“窮人”和“富人”為分水嶺。上海、北京、深圳很多大公司的老總——雖然他們本人一般被看作富人——也擔心房價的進一步上漲。道理很簡單，上漲的房價降低了這些公司對行業優秀人才的吸引，從而威脅公司的競爭力。同樣，持續推高的“商務成本”，對處于激烈的招商引資競爭中的各地城市，都是壞消息。地方政府在獲取高地價帶來的高財政受收的同時，也要面對地方競爭力下降的挑戰。

　　把這些方面加到一起，房價問題就具有了政治含義。本來市場可以把不同利益的群體連接起來。市場的基本辦法是比賽出價——眾人競爭意欲的商品和服務嗎？那就出價高者得，而以出價論高下不能不涉及到出價的能力。問題是，在一個急速轉型的社會里，人們出價能力的差別不僅與各自努力程度的差別相關，還與其他許多人們并不一致認可和接受的因素有關。人們不接受收入機會分布的現實，就不能普遍、穩定地接受按出價高低分配資源的市場準則。既然出價準則不能普遍地生效，非市場準則——種種政治干預——就怎樣也揮之不去。

　　歷史經驗的啟示

　　并不是只在房價問題上才顯示政治含義并要求政治干預的。類似的具有政治含義的經濟問題，我們早就似曾相識。在改革的歷史上，許多涉及大眾的消費品從計劃體制轉向市場供求，都經歷了經濟問題政治化、然后才逐步回歸為普通的經濟問題的過程。日常產品如菜、豬、糧、油等，在一個時間內突然都非常“政治”，都必須提高到政治高度來加以處理。但是過了一段時期，菜就是菜，豬就是豬，糧也就是糧。其間的經驗，我認為今天處理房價問題可以參考。

　　從江西的“生豬保衛戰”說起吧。那是1980年代中，廣東商販到江西收購生豬。由于率先開放的廣東人率先富裕，廣東人的出價就大大高于江西本地。結果，非常符合經濟邏輯，江西的生豬和農副產品就大量流入廣東。但是這樣一來，江西城鎮的豬肉供應就成了問題。要江西人在市場上以購買力與廣東人爭高下嗎？不可能，因為江西開放晚，人民的購買力低。但是，江西城鎮更不可能因此就不供應豬肉——那就是政治問題。結果就是用政治辦法解決經濟問題：江西政府下令封鎖省界，規定在沒有完成本地收購任務之前，不準江西的生豬運往廣東。一時間，商販要破封鎖線，政府要守，雙方開打攻防戰，粵贛邊界有過不少火爆場面——經濟問題的政治含義不可謂不嚴重矣。

　　有什么兩全其美的解決辦法嗎？其實沒有。人們既不能要求廣東人“克制”一下出價的水平，也不能“建議”江西城鎮居民通過減少其他消費來提高對生豬的出價，更無法說服江西農民，似乎只有把生豬賣給出價低的本地居民才是最好的選擇。

　　在當時的情況下，既然江西省政府管不了廣東的高出價，剩下的就只有在養豬的本省農民和吃肉的本省城鎮居民之間“開罪”一方。兩害相權取其輕，封鎖市場，逼迫農民多做一點“貢獻”，總比擺不平城鎮副食品供應要相對容易。當然，也不是全部徹底封鎖市場，更不是要求江西農民產出的生豬全部賣給出價低的本省市場。那樣對農民利益的得罪太大。實際做法如上所述，是江西省規定一個交售定額，完成任務就可以向廣東賣高價！正是這種時開時閉的封鎖線，以及完成任務才是市場的非驢非馬招數，才幫助渡過了兩省三方利益糾葛的難關。現在當然再看不到什么“生豬保衛戰”。

　　事后總結，第一條經驗是一旦經濟問題的政治含義嚴重起來的時候，不可能完全按照經濟規律解決問題；第二條，在運用政治和行政命令的手段解決問題的時候，要給經濟規律留下空間。講到底，問題的最后解決，還是離不開把高端的(廣東)市場需求傳遞到了江西農村，使之成為刺激供給的積極力量。等到供給方的投資和技術進步發揮了作用，生產大大增加，才可以滿足從高端到低端各層次的市場需求。這時——也只有在這時——經濟問題的政治性才完全退色，商品才成為按市場機制調節供求的普通商品。

　　增加供地抑制房價過快上漲

　　今日房價問題在經濟和政治含義兩個方面的嚴重性，遠非當年的豬菜糧油問題可以比擬。住房是耐久性資產，事關居民家庭長時間的居住和生活，也關系消費、投資、家庭金融財產及其繼承。更為復雜的是，當今社會的收入差別遠不是當年的簡單局面，加上開放和跨境流動的需求，住宅供求的市場總量和結構復雜程度，都使昔日生豬之類的問題仿佛小巫見大巫。

　　當前在房價問題上，要讓不同利益群體八面叫好的可能性簡直就等于零。這就是說，怎樣仔細地抉擇，也要損害，至少是限制一方或幾方的利益。所以，處理房價問題——限制哪一方或哪幾方的利益、限制到什么程度，以及采用什么方式——在本質上就是一種政治決定，要靠政治感覺、政治判斷力并經過政治程序去執行。我們對那方面的限制條件基本無知，沒有發言的權力。

　　我們只是提出，昔日處理生豬的經驗仍然不失為一種有效的參照——在采取非用不可的非經濟手段解決有政治含義的經濟問題的時候，要盡可能給經濟機制的發揮留有空間。因為事后才看得清楚，最后解決問題，還要靠市場需求刺激供給方面的競爭，并通過供給的競爭來刺激生產的增加，直到供給有能力滿足多層次的市場需求。

　　為此，我們有必要把房價的政治含義擱置一旁，集中分析房價上漲的經濟原因和平抑之道。我的觀點是，無論派生出來的現象多么紛繁復雜，房價上漲最簡單，也最基本的原因就是市場對住房的有效需求沒有得到滿足。為此，有必要審查市場住房需求的形成，但更有必要審查供給能不能及時得到需求信息，并對之做出反應。

　　這里有一個重要的枝節需要說明清楚——究竟房價拉動地價上漲，還是地價推動房價上漲。我的看法是，只要資產的市值是該資產所帶來的未來收入流的折現，我們就永遠不能說，地價的上漲“帶動”了房價上漲。相反，應該是房價上漲，導致人們預期土地的未來收入流的增加，才最后刺激對土地的需求而導致地價的上漲。

　　但是，土地的供應量又的確影響房價。我的理解是，任何已經形成的需求都包括高位、中位和低位，在圖形上看總是斜線一條。滿足這條需求線的基本機制，是供給方的競爭。要是供給競爭不足——比如供地數量過少——市場對房產的需求就永遠只實現高端部分。由于成交的只是高位需求，能夠觀察到的就是房價很高。

　　上述的分析可以得到經驗支持。香港特區1997年后宣布增加供地，房價應聲而跌。我們看近幾年全國土地開發量與商品房銷售價格兩個指數的走勢，發現土地開發指數下來不久，房價一定上升；土地開發指數上升，房價就下來。其中的道理，有意平抑房價者，不可不察。

　　從體制上看，目前我國只有政府征地，然后批租給市場才是唯一合法的途徑。這種政府集中供地的模式，除了分配方面的嚴重問題，最大的缺陷就是不能對市場土地需求的變動做及時靈活的反應。如果是民間私人賣地，地價上漲，各家競賣，供地數量自動增加，地價就被平抑住了。但是政府集中供地就不一定了，因為政府往往要受許多非經濟因素的干擾。就是純從經濟方面打算盤，政府獨家壟斷供地也能導致供地數量的不足。

　　我國地方政府之間的競爭，實際上抵消了政府集中供地模式的一部分影響。這應該是我國從1998年以來，房價指數通常都低于物價指數的一個基礎。去年中央政府為了加強宏觀調控，有半年時間在全國范圍停止供地。在這種情況下，房價指數迅速超過物價指數，說明供地數量對房地產價格有重要的反向影響。

　　進一步分析，房地產是非常地方性的市場，當務之急不是請中央政府指揮全國增加供地來解決問題。重要的是推進供地體制和機制的改革。好在這方面的內容——土地制度的改革，特別是農村集體建設用的直接入市的改革——已列入國務院改革的大綱。最近廣東省通過地方性法規，從10月1日起率先實行農村集體建設用地直接入市的新體制。這對全國將有重要的影響，也提供了改變我國現行城市化供地機制的契機。

　　(本文由見習記者楊卓根據作者在“CCER中國經濟觀察”第二次報告會上的發言整理，并經作者修訂)

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